# Sahil kasabasında kafe: sezonluk kira ve kış planı

> Kışın açık mı kapalı mı, sezonluk kira sözleşmesi pazarlığı, yıllık peşin kira, personel barınması ve kış nakit rezervi.

Source: https://fizibi.com/tr/guides/sezonluk-mekan-ve-kira
Updated: 2026-09-06

## Sahil kasabasında sezon kaç ay sürer?

Kaş, Alaçatı, Ayvalık, Datça, Gümüşlük: yaz ayları şehirdeki bir mekânın iki katı ciro yapar, Kasım-Mart arası günde on müşteri görmek normaldir. FIZIBI'de bu mekânlar için "Yazın yoğun (sahil / turistik)" deseni ve **ölü sezon modu** (tam açık / kısıtlı / kapalı) vardır; raporun nakit bölümünde "Ölü sezon nakit ihtiyacı" satırı ölü ayların toplam kasadan çıkışını gösterir. Sezon başında bu para elinde olmalı.

## Kış: açık mı, kapalı mı?

- **Kapalı**: ciro ve personel gideri sıfır; kira, sigorta ve asgari faturalar devam eder. Personelin işten çıkarılıp yeniden alınması kıdem ve eğitim maliyeti demektir; bazı işletmeler kışın "mevsimlik iş sözleşmesi" ile çalışır.
- **Kısıtlı**: kısa saat, yarım kadro, mahalleliye yönelik ucuz menü. Genelde zarar küçülür ama sıfırlanmaz.
- **Tam açık**: yalnızca yıl boyu yaşayan kasabalarda (Bodrum merkez, Çeşme merkez) anlamlı.

Raporda her üç modu deneyip kış toplamını karşılaştır; çoğu zaman "kapalı" en az zarar yazan seçenektir.

## Sezonluk kira sözleşmesi nasıl pazarlık edilir?

Mal sahipleri sahilde iki şey ister: **yıllık kira peşin** (genelde Mart-Nisan'da) ve dövizli kira. Yerleşikler arasında dövizli kira kural olarak yasaktır; TL ısrar et. Pazarlık kolları:

- 12 ay yerine **7-8 aylık sezon kirası** + kış için düşük "bekletme bedeli".
- Yıllık peşin ödeme karşılığında **%10-15 indirim**.
- Kış aylarında **kapatma hakkı** ve işgaliye (teras) izninin mal sahibi tarafından takibi.
- Uzatma opsiyonu (3+2 yıl) ve TÜFE tavanı; sezonluk yerlerde ilk yılın rakamı ikinci yılda %50 artabiliyor.

## Personel ve tedarik

Sezonluk personel bulmak Haziran'da çok zor, Mayıs'ta kolaydır; barınma (lojman) sahilde maaşın parçasıdır ve raporun personel giderine eklenmelidir. Tedarikçiler yazın teslimat sırasına girer; taze ürünü yerelden almak hem maliyeti hem riski düşürür.

## Kış için ne kadar nakit ayırmalı?

Basit kural: **yaz kârının %40'ı kışa ayrılır.** Raporun 36 aylık tablosunda Kasım-Mart satırlarına bak; kırmızı FCF'lerin toplamı kış rezervi. Buna kış kirasını ve Ocak asgari ücret zammını (kışın çalıştıracaksan) ekle.