Moda Kahve Evi

Moda Kahve Evi, Kadıköy Moda, İstanbul konumunda alkolsüz bir nitelikli kahve dükkânı olarak planlanıyor. Kurucunun tanımıyla fark: “Moda'da kendi kavurduğu çekirdekle çalışan, laptop dostu tek nitelikli kahveci”

Bu farkın plandaki karşılığı: ortalama fiş semt bandının %10 üstünde. Yatırımcı ve banka bu farkı rakip fiyatlarıyla karşılaştırarak sınayacak; 3. bölümdeki rakip listesi bu iddianın kanıtı olur.

Kapasite 32 iç + 8 dış koltuk, günde 12 saat, ayda 30 gün. Teorik koltuk devri 6,0/gün; olgun doluluk %63 (FIZIBI varsayımı).

Aylık kira 165 bin ₺ (mekân bulundu, sözleşme imzalanmadı; gerçek kişi mal sahibi, %20 stopaj ile işletmeye maliyeti 206 bin ₺); m² başına 1.941 ₺, semt ortalamasının %25 üstünde.

Olgun yılda kira ve aidatın net ciroya oranı %10: sağlıklı bantta. Kira, geri ödeme 36 ayı aşmadan en fazla %68 artabilir. Kira sözleşme yıldönümlerinde 12 aylık ortalama TÜFE ile artırıldı.

Yürüme mesafesindeki rakipler

Rakipler girilmedi: bu raporda tek bir rakip adı, tek bir rakip fiyatı yok. Bu projenin 330 ₺ ortalama fişi semt bandıyla kıyaslanıyor, ama karşısında gerçek bir menü fiyatı yok. Fizibilite cevaplarındaki Konum bölümünden mekân başına tek satır eklenebilir.

Sektör kıyaslaması

Gelir modeli aşağıdan yukarı kuruldu: koltuk × devir × doluluk × ortalama fiş × gün. Açılış rampası standart: 1. ay olgun doluluğun %55'i, 12. ayda %100.

Mevsimsellik profili “şehir merkezi”; Ramazan ayında %15 gündüz düşüşü uygulandı. Menü fiyatları 3 ayda bir enflasyona göre güncelleniyor; maliyetler aylık arttığı için aradaki gecikme brüt marjı sıkıştırıyor.

Sezon farkı planın kendisi: 2. yılda en yoğun ay Ekim (günde 257 müşteri), en sakin ay Ocak (günde 165). Ölü sezonda kasadan çıkan nakit 0 ₺; bu tutar sezon sonunda ayrılmış olmalı, çünkü sabit giderler ölü sezonda da günde 149 müşteri istiyor.

Aylık net ciro (36 ay)

Ciro, 2. yıl nominal fiyatlarıyla: girilen 330 ₺ ortalama fiş, menü fiyat endeksiyle (1,32x) 2. yılda 435 ₺ olur. Günlük müşteriyi girilen fişle çarparsanız bu farkı görürsünüz.

Yatırım bütçesi: tadilat 2,16 mn ₺, ekipman 807 bin ₺, mobilya 559 bin ₺, POS/IT 134 bin ₺; ruhsat ve kuruluş 167 bin ₺, tabela ve marka 200 bin ₺, hava parası 500 bin ₺.

Açılış öncesi giderler 1,04 mn ₺ (pazarlama, eğitim maaşları, tadilat dönemi kirası, açılış stoğu), depozito 495 bin ₺, işletme sermayesi 3,29 mn ₺ (4 aylık sabit gider), yatırım KDV'si 798 bin ₺ (devreden KDV olarak 8. ayda geri kazanılıyor) ve %10 beklenmeyen gider 366 bin ₺.

Koltuk başına yatırım 142 bin ₺ (sektör referansı 189 bin ₺), m² başına 66.949 ₺. Döviz referansı: 224.000 $ / 191.712 € (2026-09-01 kuru).

Kadro 6 kişi + kurucu (mekânda tam zamanlı, 55.171 ₺/ay kurucu geliri). Açılış ayı işveren maliyeti 538 bin ₺/ay; işveren maliyeti brütün 1,33 katı (SGK, işsizlik, yemek-yol, kıdem karşılığı); Ocak asgari ücret adımları (2027: %27, 2028: %21, 2029: %17) uygulandı.

Olgun yılda maliyet yapısı: hammadde %24, personel %26, kira ve aidat %10. Prime cost %51 — sağlıklı.

Pazarlama bütçesi cironun %3'ü, olgun yılda ayda 76.872 ₺. Bu para şuna yeter: mahalle hedefli sosyal medya reklamı, açılış haftası tanıtımı, harita ve yorum platformlarında görünürlük, sadakat kartı ve yerel işbirlikleri. İlk 90 günün planı ayrı yapılmalı — açılış öncesi 223 bin ₺ tanıtım bütçesiyle çevre esnaf ve ofislere ulaşmak, açılışta ilk 108 müşteriyi getirmenin en ucuz yolu. Müşteri kazanmanın maliyeti kadar tutmanın maliyeti de önemli: yeni müşteri getirmek, gelen müşteriyi ayda bir daha getirmekten pahalıdır.

Olgun yıl (2. yıl) maliyet yapısı

Kadro planı

Kadro açılış ayı ücretleriyle; 2. yılda Ocak asgari ücret adımlarından sonra aylık personel gideri: 675.395 ₺ (%26).

FAVÖK 3. aydan itibaren pozitife dönüyor. Tam finansman sonrası kümülatif nakit en düşük noktasına 1. ayda 3,64 mn ₺ ile ulaşıyor; işletme sermayesi rezervi bu çukuru karşılıyor.

Basit geri ödeme 27 ay, %40 iskonto ile 41 ay. 10 yıllık NBD (%40 nominal) 7,95 mn ₺; proje IRR'si %69 nominal, %47 reel. Nihai değer 4,15 mn ₺ (10. yıl sonunda defter değeri + depozito + işletme sermayesi).

Tedarik ve nakit döngüsü: stok ortalama 12 gün elde kalıyor, kart tahsilatı 1 gün sonra hesaba geçiyor, paket platformları 7 gün sonra ödüyor, tedarikçi vadesi 30 gün olarak alındı. Net döngü yaklaşık 17 gün negatif: müşteriden parayı tedarikçiye ödemeden önce alıyorsun, yani büyüdükçe işletme sermayesi ihtiyacın artmıyor — ama bu ancak tedarikçi vadesi gerçekten 30 güne çıktığında geçerli. Tedarikçi vadesi ilk aylarda peşin çalışmakla başlar; 4 aylık işletme sermayesi rezervi (3,29 mn ₺) tam da bunun için ayrıldı.

Bu nakit tablosu, karşılanmayan 2,94 mn ₺ finansmanın sağlandığı varsayımıyla kuruludur. Yalnızca taahhüt edilen parayla en düşük nakit 703 bin ₺ olur.

Kümülatif nakit pozisyonu (toplam yatırım düşülmüş)

Eğri yatırımın çıktığı noktadan başlar: 0. ay 10,6 mn ₺ eksidedir. Sıfır çizgisini kestiği ay yatırımın geri döndüğü aydır. Kesik çizgiler: kötümser ve iyimser senaryo.

Kötümser senaryo (fiş −%10, doluluk −%15, yavaş rampa, hammadde +2 puan, ilk kira yenilemesi +6 puan): 2. yıl FAVÖK marjı %6, geri ödeme 104 ay, ek finansman ihtiyacı 0 ₺.

Stres senaryosu (kötümser + enflasyon %30/26/22, ara zam %15, tadilat +%15, komisyon +3 puan): ek finansman ihtiyacı 7,02 mn ₺, 2. yıl FAVÖK marjı %-15. İyimser senaryo: geri ödeme 16 ay, NBD 24,8 mn ₺.

Duyarlılık: 1. yıl net kârı en çok menü fiyatı, doluluk, personel maliyeti etkiliyor (her biri tek başına oynatıldı). İlk kalem tek başına 3,08 mn ₺ oynatıyor.

Stres senaryosu: kötümser + yüksek enflasyon, ara zam ve tadilat aşımı (ek).

Duyarlılık: 1. yıl net kâr (her sürücü tek başına oynatıldı)

Fiş × doluluk: geri ödeme (ay)

Satırlar menü fiyatı, sütunlar doluluk; '—' geri ödeme eşiğinin ötesi demektir. Sipariş başına hammadde maliyeti planlanan menüye sabitlidir; bu yüzden fiyat değişimi marjı da değiştirir, hacim değişimi değiştirmez.

Asgari ücret ve personel devri: Personel maliyeti cironun %26'sı. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler. Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.

Gıda enflasyonu ve fiyat güncelleme gecikmesi: Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı. Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü.

Depozitonun ötesinde teminat talebi: Ticari kirada mal sahibi çoğu zaman depozitoya ek olarak kira bedeli kadar teminat senedi, banka teminat mektubu ya da şahsi kefil ister; hava parası ödenmiş olması bunu ortadan kaldırmaz. Bu tutar modelde yatırım kaleminde yer almıyor. Önlem: Sözleşme öncesi teminat tipini ve tutarını yazılı olarak netleştir; banka teminat mektubu maliyetini (yıllık %2-4 komisyon) bütçele, senet yerine mektubu tercih et.

Toplam finansman ihtiyacı 10,6 mn ₺: özkaynak 7,70 mn ₺ (%72), yatırımcı talebi 3,60 mn ₺.

Yatırımcıya teklif: 3,60 mn ₺ karşılığı %35 hisse → post-money 10,3 mn ₺ (2. yıl FAVÖK'ün 1,4 katı), pre-money 6,69 mn ₺ (0,9 katı). Yatırımcının payına düşen dağıtılabilir nakit (vergi ve %15 temettü stopajı sonrası) ile 10 yıllık çarpan 6,84x, IRR %42 nominal / %23 reel / %23 € bazında — %40 TL eşiğinin üstünde. 3. yıl temettü getirisi %47.

Para nereden geliyor

Fon kullanımı

Sabit referans kurla (2026-09-01: 1 € = 55,5000 ₺, 1 $ = 47,5000 ₺) çevrilmiştir; kur tahmini değildir. TL rakamlar nominaldir, döviz karşılıkları açılış yılı satın alma gücü için yaklaşık bir ölçektir.

Açılış zaman çizelgesi (tipik 16 hafta)

1. 1–2. haftaKira sözleşmesi ve tapu/ruhsat uygunluk kontrolü
2. 2–3. haftaŞirket kuruluşu, vergi levhası, oda kaydı
3. 3–11. haftaMimari proje, tadilat ve tesisat
4. 8–12. haftaEkipman tedariki ve montaj
5. 9–14. haftaRuhsat başvurusu, itfaiye, gıda kayıt
6. 12–15. haftaİşe alım, hijyen belgeleri, SGK, eğitim
7. 15–16. haftaSoft opening ve açılış pazarlaması

Rapor ve sunumda geçen terimlerin sade Türkçesi. Yatırımcı ya da bankacı bir terimi sorarsa buradan cevapla.

Ciro (net satış)

Kasadan geçen toplam satıştan KDV çıkarıldıktan sonra kalan tutar. Rapordaki bütün oranlar bu net ciroya göre hesaplanır.

FAVÖK (EBITDA)

Ciro eksi malzeme, personel, kira ve diğer işletme giderleri; kredi faizi, vergi ve amortisman düşülmeden önce mekânın kendi başına kazandığı para.

SMM (satılan malın maliyeti)

Sattığın ürünün içindeki malzemenin maliyeti; hammadde de denir. Ciroya oranı en çok izlenen rakamlardan biridir: 150 ₺'lik kahvede 40 ₺ malzeme = %27.

Brüt kâr

Ciro eksi malzeme maliyeti. Personel, kira ve diğer giderler henüz düşülmemiştir.

Personel gideri (brüt + SGK)

Çalışana ödenen brüt maaş artı işverenin üstüne ödediği SGK ve işsizlik primi, yemek-yol ve kıdem karşılığı. FIZIBI kadronun işverene maliyetini brüt maaşın 1,33 katı sayar.

Kira + aidat

Aylık kira, ortak alan aidatı ve varsa stopajın toplamı. Yeme-içmede ciroya oranının %10'un altında kalması istenir.

Diğer işletme giderleri

Malzeme, personel ve kira dışında kalan her şey: enerji, su, bakım, temizlik, sarf, POS komisyonu, pazarlama, muhasebe.

Vergi öncesi kâr

Vergi hariç her şey düşüldükten sonra kalan kâr; kurumlar vergisi bu tutar üzerinden hesaplanır.

Net kâr

Bütün giderler, amortisman, kredi faizi ve vergi düşüldükten sonra kalan. Ortakların gerçekten kazandığı rakam.

Prime cost

Malzeme + personel giderinin ciroya oranı. Yeme-içmede en çok izlenen tek rakam; %65'in üstü tehlike işareti.

Katkı marjı

Bir satıştan, o satışa doğrudan bağlı giderler (malzeme, komisyon, ambalaj) ödendikten sonra kira ve maaşları karşılamak üzere kalan tutar.

Ortalama fiş

Bir müşterinin ortalama harcaması. Günlük müşteri sayısıyla çarpıldığında günlük ciroyu verir.

Başabaş

Ne kâr ne zarar ettiğin nokta: bütün masrafları karşılamak için günde kaç müşteri (veya ayda ne kadar ciro) gerektiği.

Başabaş güvenlik payı

Planlanan müşteri sayısının başabaşın ne kadar üstünde olduğu. %20 demek, müşteri beşte bir azalsa bile zarar etmezsin.

En düşük kasa (nakit dip)

36 ay boyunca kasanın en dibe indiği an. Eksiyse o ay para bulman gerekir; artıysa plan kendi kendini finanse ediyor.

Nakit tükenme ayı

Ek para girmezse kasanın sıfırlandığı ay. Boşsa nakit hiç tükenmiyor demektir.

Serbest nakit akışı

Bir ayda kasaya giren ve çıkan paranın farkı; yatırım ve kredi ödemeleri dahil. Kâr değil, gerçekten elde kalan nakittir.

Net operasyonel nakit

İşletmenin günlük faaliyetinden yarattığı nakit; yatırım harcaması ve kredi anaparası hariç.

Geri ödeme süresi

Koyduğun paranın kasaya geri dönmesi için geçen ay sayısı. Sağlıklı küçük mekânlar 18-36 ay.

IRR (iç getiri oranı)

Yatırımın yıllık yüzde getirisi, mevduat faizi gibi okunur. 'Nominal' enflasyon dahil, 'reel' enflasyon düşülmüş hâli. Eşik (%40), Türkiye'de bu riskteki bir yatırımdan beklenen asgari getiri. Hesap, modelin çalıştığı on yıllık nakit akışı üzerinden yapılır.

NBD (net bugünkü değer)

Modelin çalıştığı on yılın nakdi %40 iskonto oranıyla bugünkü paraya çevrilip yatırım düşüldüğünde kalan. Artıysa yatırım eşiğin üstünde kazandırıyor.

DSCR (borç servisi karşılama oranı)

Yıllık kazancın yıllık kredi taksitlerine bölümü. Bankalar en az 1,3 ister: her 100 ₺ taksit için 130 ₺ kazanç.

Yatırımcı çarpanı (MOIC)

Yatırımcının on yılda geri aldığı para bölü koyduğu para. 2x demek parasını ikiye katlamış demektir.

Nakit getirisi (cash-on-cash)

Bir yılda kasaya giren nakdin, koyduğun paraya oranı. %50 demek, o yıl yatırımının yarısını geri aldın demektir.

Nominal / reel

Nominal rakam enflasyon dahildir, reel rakam enflasyon düşülmüş hâlidir. %30 enflasyonda %66 nominal getiri, yaklaşık %28 reel getiri demektir.

İskonto oranı

Gelecekteki paranın bugünkü değerini bulmak için kullanılan yıllık oran; enflasyon ve riski içerir. FIZIBI %40 nominal kullanır.

Terminal değer

Onuncu yılın sonunda, model durduğunda işletmenin elinde kalan değer: geri dönen depozito ve nakit rezervi, devreden KDV alacağı, eksi ödenmemiş kredi borcu. İstersen üstüne defter değerini ya da FAVÖK çarpanıyla bir satış değerini ekletebilirsin.

Temettü getirisi

Ortaklara dağıtılan kârın, koydukları paraya oranı. Şirketten nakit olarak çıkan pay budur; dağıtımda %15 stopaj kesilir ve rapordaki rakam bu kesintiden sonrasıdır.

Post-money / pre-money değer

Yatırımcı 2,5 mn ₺ verip %30 alıyorsa şirketin tamamı 8,33 mn ₺ sayılır (post-money); yatırım düşülmüş hâli pre-money (5,83 mn ₺).

Özkaynak

Kurucuların ve ortakların işe koyduğu kendi parası. Krediden farkı: geri ödenmez, karşılığında şirketten pay alınır.

İşletme sermayesi

Açılıştan sonra ciro oturana kadar kira, maaş ve faturaları ödeyecek nakit rezervi; genelde 3-6 aylık sabit gider.

Beklenmeyen gider payı

Tadilat ve ekipman bütçesine eklenen pay; her açılışta bir şey planlandığından pahalı çıkar. Model varsayılan olarak %10 ekler, sen artırabilirsin.

Kira depozitosu

Mal sahibine güvence olarak bırakılan, genelde 2-3 aylık kira tutarı. Çıkarken geri alınır ama açılışta nakit olarak bağlanır.

Hava parası / devir bedeli

Dükkânı devralmak için mevcut kiracıya ya da mal sahibine ödenen, kira dışı peşin bedel. Geri alınmaz.

Tadilat (fit-out)

Boş dükkânı çalışır mekâna çeviren bütün inşaat işi: zemin, duvar, tesisat, elektrik, havalandırma. Bütçenin en büyük ve en çok sapan kalemi.

MEP (mekanik, elektrik, tesisat)

Havalandırma, davlumbaz, su, gider ve elektrik panosu işleri. Kafede tadilat bütçesinin üçte birine yaklaşır ve sonradan eklemesi en pahalı iştir.

ÖKC / KDS

ÖKC yasal zorunlu yazarkasa (ödeme kaydedici cihaz), KDS ise siparişi mutfağa düşüren ekran. İkisi de POS'a bağlanır.

Franchise giriş bedeli ve royalti

Bir markanın adıyla çalışmak için baştan ödenen giriş bedeli ve sonrasında cirodan kesilen düzenli pay (royalti).

Amortisman

Tadilat ve ekipmanın bedelini bir seferde değil, kullanım yıllarına yayarak gider yazmak. Nakit çıkışı değildir.

Stopaj (kira)

Mal sahibi gerçek kişiyse net kiranın üstüne devlete ödenen %20. Net 100.000 ₺ kira sana 125.000 ₺'ye mal olur.

KDV (devreden / indirilecek)

Yeme-içme satışında KDV %10, alkolde %20'dir. Tadilat ve ekipman alırken ödediğin KDV, sattıkça topladığın KDV'den düşülür; ilk aylarda devlete borç değil alacak oluşur ve zamanla erir.

BSMV

Ticari kredinin faizi üstüne alınan %5 vergi; ticari kredide KKDF alınmaz. Bankanın söylediği faizi 1,05 ile çarp: %45 faiz, %47,25'e çıkar.

REVPASH

Koltuk başına saatlik ciro. Mekânın koltuklarını ne kadar verimli kullandığını gösterir.

Doluluk

Koltukların gün boyunca ortalama ne kadarının dolu olduğu. %60 doluluk, koltuk devriyle çarpılınca günlük müşteri sayısını verir.

Koltuk devri

Koltuk hiç boş kalmasa günde kaç farklı müşterinin oturacağı: kahvecide 5-6, restoranda 2-3. Gerçek müşteri sayısı için dolulukla çarpılır.

Tam zamanlı eşdeğer (FTE)

İki yarı zamanlı çalışan bir tam zamanlı sayılır. Kadro bu ölçüyle hesaplanır.

Olgun (yıl / doluluk)

Açılış rampası bittikten sonra işletmenin oturmuş hâli, genelde 2. yıl. Raporda 'olgun' diye işaretlenen rakamlar bu dönemi anlatır.

Açılış rampası

Açılıştan sonra müşteri sayısının yavaş yavaş oturmasına verilen ad. İlk aylar olgun seviyenin altındadır, bu yüzden ilk yıl kârı düşük görünür.

POS komisyonu

Kartla yapılan her satıştan bankanın aldığı pay. Model %2,5 kullanır ve paket servis dışındaki satışın %85'inin kartla geçtiğini varsayar. Nakit satışta yoktur.

Paket servis komisyonu

Paket servis platformlarının her siparişten aldığı pay; platforma göre %22-33, model harmanlanmış %30 kullanır. Ambalaj ve platform içi reklam (paket cirosunun ~%5'i) ayrıca.

Duyarlılık (tornado) analizi

Her girdiyi tek tek %10 oynatıp sonucun ne kadar değiştiğini gösteren çubuklar; en uzun çubuk en çok dikkat edilecek varsayım.

Baz / kötümser / iyimser / stres senaryo

Aynı plan farklı varsayımlarla çalıştırılır: baz beklenen hâl, kötümser satışın düşük gittiği hâl, stres ise üstüne enflasyon ve maliyet şoku eklenmiş en kötü hâl.

Sektör referansı (benchmark)

Benzer konsept ve bölgedeki işletmelerin ortalaması. Planını kıyaslamak için pusuladır, kural değil.

Fizibilite skoru

Geri ödeme, getiri, güvenlik payı, kira oranı, prime cost, finansman ve risklerin ağırlıklı ortalaması; 100 üzerinden. Kararın yerine geçmez, nereye bakacağını söyler.

KGF teminatı

Kredi Garanti Fonu'nun bankaya verdiği kefalet; teminatı olmayan yeni işletmelerin kredi almasını sağlar.

KOSGEB Girişimci Desteği

Yeni kurulan işletmelere hibe (kuruluş ve performans desteği) ve makine-teçhizat için faizsiz geri ödemeli destek; başvuru şirket kurulduktan sonra yapılır, onay 3-6 ay sürer.