Fizibilite raporu nedir, nasıl hazırlanır?

Fizibilite raporu nedir?

Fizibilite raporu, bir yatırımın yapılabilir olup olmadığını karara bağlamak için hazırlanan belgedir. Pazarı, teknik gereklilikleri, yatırım tutarını, işletme giderlerini ve beklenen nakit akışını bir araya getirir; sonunda tek bir soruya cevap verir: bu iş, koyduğunuz parayı makul bir sürede geri döndürüyor mu?

Anahtar ayrım şudur: fizibilite karardan önce yapılır. Amacı sizi ikna etmek değil, yanılıyorsanız bunu para harcamadan önce göstermektir. İyi bir fizibilite raporunun "bu yatırım bu haliyle yürümüyor" demesi, başarısızlık değil, işini yapmasıdır.

Fizibilite raporu ile iş planı arasındaki fark ne?

İki belge sık karıştırılır, çünkü içerikleri kısmen örtüşür. Fark, sordukları soruda:

Pratikte çoğu banka ve destek programı ikisini birden ister: fizibilite rakamları, iş planı da o rakamlara nasıl ulaşacağınızı anlatır. Rakamlar sağlam değilse iş planı da havada kalır; bu yüzden sıra önce fizibilitededir.

Fizibilite raporunda hangi bölümler olur?

Sektörden sektöre değişse de, savunulabilir bir rapor şu beş analizi içerir:

1. Pazar analizi. Hedef kitle, talep büyüklüğü, rakipler, fiyat seviyesi ve mevsimsellik. Yiyecek-içecekte bu, semtin yaya trafiği ve çevredeki benzer işletmelerin doluluğu demektir.
2. Teknik analiz. Lokasyon, metrekare, kapasite, ekipman, ruhsat ve izin gereklilikleri, kuruluş takvimi.
3. Finansal analiz. Yatırım bütçesi (CAPEX), aylık işletme gideri (OPEX), gelir modeli, kâr-zarar tablosu, nakit akışı, başabaş noktası ve geri ödeme süresi.
4. Risk analizi. Neyin ters gidebileceği ve ters giderse ne olacağı: duyarlılık analizi, senaryolar, önlem planı.
5. Sonuç ve öneri. Yatırım kararı ve hangi şartlarda değişeceği.

Bunların içinde en çok atlanan nakit akışıdır. Kâğıt üzerinde kârlı görünen bir işletme, açılıştan sonraki ilk aylarda kasası boşaldığı için kapanabilir. Kârlılık ile nakit aynı şey değildir.

Fizibilite raporu nasıl hazırlanır? Adım adım

1. Konsepti ve bütçeyi netleştirin. Ne açacağınızı ve gerçekten ne kadar para koyabileceğinizi yazın. Bütçeyi konsepte göre değil, konsepti bütçeye göre seçmek daha az acı verir.

2. Yatırım kalemlerini çıkarın. Tadilat, ekipman, mobilya, depozito, hava parası, açılış stoğu, ruhsat harçları ve en az üç aylık işletme sermayesi. Ayrıntılı liste için kafe açmanın maliyeti rehberine bakın.

3. Gelir modelini kurun. Kapasite × devir hızı × doluluk × ortalama fiş. Tahmin değil, hesap: kaç koltuk, günde kaç kez dolar, ortalama ne kadar harcanır.

4. İşletme giderlerini aylıklandırın. Kira ve stopaj, personel ve SGK işveren primi, enerji, hammadde, POS ve platform komisyonları, muhasebe. Türkiye'de bu kalemler enflasyona ve asgari ücrete bağlı olarak yıl içinde değişir; sabit varsaymak en yaygın hatadır.

5. 36 aya yayın. Açılış rampası, mevsimsellik, zam dönemleri ve Ramazan gibi etkilerle birlikte. Tek bir "normal ay" üzerinden yıllık hesap yapmak yanıltır.

6. Başabaşı ve geri ödemeyi bulun. Günde kaç müşteri gerekiyor, kaç ayda başa dönüyorsunuz.

7. Senaryoları ve riskleri ekleyin. Kira %10 artarsa, doluluk %10 düşerse ne olur. Bu bölüm raporu savunulabilir kılan yerdir.

8. Varsayımlarınızı işaretleyin. Hangi rakam sizden, hangisi sektör ortalamasından geldi. Bir yatırımcının ilk soracağı budur.

Fizibilite raporunu kim ister?

• Bankalar, kredi başvurusunda projenin geri ödeme kapasitesini görmek için.
• KOSGEB ve benzeri destek programları, başvuru dosyasının parçası olarak.
• Yatırım teşvik belgesi başvurularında, yatırımın tutarı ve istihdam etkisi için.
• Melek yatırımcılar ve ortaklar, koydukları paranın nasıl döneceğini görmek için.
• Kendiniz. Aslında en önemli okuyucu budur: raporu kimseye göstermeyecek olsanız bile, sayıları çıkarmak kararınızı değiştirebilir.

Fizibilite çalışmasında en sık yapılan hatalar

• İşletme sermayesini unutmak. Açılış maliyeti hesaplanır, açılıştan sonraki üç ayın gideri hesaplanmaz.
• Kira-ciro oranını görmezden gelmek. Kira, tek başına en çok işletme kapatan kalemdir; ciroya oranı bir eşiği geçtiğinde model kurtarılamaz.
• Tek senaryo yazmak. Sadece iyimser durumu modellemek, rapor değil temennidir.
• Enflasyonu sabit varsaymak. Türkiye'de gider kalemleri ve menü fiyatları aynı hızda artmaz; aradaki fark marjı yer.
• Kârı nakitle karıştırmak. Kâr tablosu pozitifken kasa negatif olabilir.

FIZIBI bu raporu nasıl üretiyor?

FIZIBI, yukarıdaki adımları soru-cevap hâline getirir. Konseptinizi, şehrinizi, metrekarenizi ve menü fiyatlarınızı sorar; bilmediğiniz yerde sektör ortalamasını kullanır ve bunu raporda işaretler. Deterministik bir finans motoru 36 aylık gelir tablosunu, nakit akışını, başabaşı ve duyarlılık analizini hesaplar. Yapay zekâ yalnızca anlatıyı yazar; metindeki her sayı motorun çıktısıyla karşılaştırılır, uyuşmayan paragraf kullanılmaz.

Çıktı 14 bölümlük bir rapor, 16+ slaytlık yatırımcı sunumu ve Excel modelidir. Örnek raporu inceleyebilir, danışman ve genel yapay zekâ ile karşılaştırmasını okuyabilirsiniz.