Fizibilite raporuÖrnek

Moda Kahve Evi

Nitelikli kahve · Kadıköy Moda, İstanbul · 85 m² · 32 koltuk · Açılış 2027-03

Özet karar · Koşullu fizibilite

Moda Kahve Evi: koşullu fizibilite (79/100). Yatırım 27 ayda geri dönüyor; kira cironun %10'u, malzeme + personel cironun %51'i; masrafları karşılamak için günde 154 müşteri gerekiyor, planlanan 216 (%29 pay).

Rakamlara bağlı anlatım

Toplam yatırım

11,2 mn ₺

27 ay

2. yıl marjı

%23,6

%10,0

Yönetici özeti

Genel değerlendirme

Güçlü

Normal

Zayıf

Genel yorum

Projenin ilk yıl performansı, 10 yıllık ortalama operasyonel sonuçları ve yatırım göstergeleri birlikte değerlendirildiğinde plan bütün olarak çalışmakta, ancak maliyet varsayımları üzerinde iyileştirme yapılmadan getiri sınırlı kalmaktadır.

Başlık	1. YIL	10 YILLIK ORTALAMA	Yönetici yorumu
	20,9 mn ₺günde 177 müşteri · 330 ₺ ort. fiş	53,0 mn ₺ / yıl10 yıllık ortalama	Öngörülen günde 216 müşteri ve 435 ₺ ortalama fiş (2. yıl fiyatlarıyla) ile 2. yılda 30,7 mn ₺ net ciro beklenmektedir. Ciro varsayımı; lokasyon, 85 m², 32 koltuk kapasitesi ve %63 beklenen dikkate alındığında gerçekçi görünmektedir (m² başına aylık ciro %3 üstünde). İlk yıl ve 10 yıllık ortalama birlikte okunduğunda gelir yaratma kapasitesi uzun dönemde büyümektedir.
	5,15 mn ₺ · %24,7	12,9 mn ₺ · %24,310 yıllık ortalama	ciroya oranı %24,5 seviyesindedir. Bu oran benzer nitelikli kahve konseptlerinin olan %25,0 ile karşılaştırıldığında uyumlu görünmektedir; 10 yıllık dönemde korunmaktadır.
	6,74 mn ₺ · %32,37 kişi	15,0 mn ₺ · %28,310 yıllık ortalama	Personel maliyetinin ciroya oranı %26,4 olup operasyon 7 kişiyle planlanmaktadır. Oran, sektör referans bandı olan %24–%30 ile karşılaştırıldığında uyumlu seviyededir; 10 yıllık dönemde iyileşmektedir.
	3,50 mn ₺ · %16,8	8,46 mn ₺ · %16,010 yıllık ortalama	Enerji, bakım, temizlik, sarf, /komisyon ve pazarlama dahil diğer operasyonel giderler cironun %15,6'sını oluşturmaktadır. Bu oran konsept açısından makul görünmekte, 10 yıllık dönemde korunmaktadır.
	2,48 mn ₺ · %11,8	5,35 mn ₺ · %10,110 yıllık ortalama	Kira ve aidatın ciroya oranı %10,0 seviyesindedir. Bu oran yaratılması beklenen ciroya göre avantajlı görünmekte, 10 yıllık dönemde iyileşmektedir. Kira, 36 ayı aşmadan en fazla %62 artabilir.
	3,02 mn ₺ · %14,4	11,3 mn ₺ · %21,310 yıllık ortalama	Projenin marjı 2. yılda %23,6 seviyesindedir (1. yıl %14,4, 10 yıllık ortalama %21,3). FAVÖK marjının ilk yıldan 10 yıllık ortalamaya gelişimi operasyonun güçlendiğini göstermekte; ciro ve operasyonel maliyet varsayımları birlikte değerlendirildiğinde kârlılık seviyesinin gerçekçi ve sürdürülebilir olduğu değerlendirilmektedir.
	4,26 mn ₺	8,95 mn ₺ / yıl10 yıllık ortalama	İşletme ilk yılda 4,26 mn ₺, 10 yıllık dönemde yılda ortalama 8,95 mn ₺ üretmektedir. Borç servisi ve yenileme yatırımları düşüldükten sonra dönem boyunca yaratılan toplam nakit 88,3 mn ₺ olup 11,2 mn ₺ yatırımın 7,9 katına karşılık gelmektedir. Uzun dönem nakit üretme kapasitesi yatırımın finansal sürdürülebilirliği açısından güçlü görünmektedir.
YATIRIM	2,3 yıl27 ay	3,7 yıl%40 iskontolu	Toplam 11,2 mn ₺ yatırımın 2,3 yılda (27 ay) geri dönmesi beklenmektedir. Bu süre, yatırım büyüklüğü ve yaratılan dikkate alındığında makul görünmektedir.
	%66nominal	%44reel · eşik %40	Projenin iç verim oranı () %66 seviyesindedir (eşik getiri %40). Beklenen getiri; yatırım büyüklüğü, süresi ve operasyonel risklerle birlikte değerlendirildiğinde güçlü seviyededir.

Yatırım performansı

TOPLAM YATIRIM

11,2 mn ₺

Başlangıç yatırımı

SÜRESİ

2,3 yıl

Makul

%66

Güçlü

10 YILLIK TOPLAM NAKİT YARATIMI

88,3 mn ₺

Yatırım sonrası yaratılan toplam nakit

Genel sonuç

NORMAL — Proje ilk yılda 20,9 mn ₺ ciro ve %14,4 üretirken, 10 yıllık dönemde ortalama 53,0 mn ₺ ciro ve %21,3 FAVÖK seviyesine ulaşmaktadır. Projenin ciro varsayımı, oranı, personel gideri oranı, diğer işletme giderleri, kira yükü, FAVÖK marjı, yaratımı, yatırımın süresi ve getiri oranı () olumlu görünürken, belirgin bir risk başlığı öne çıkmamaktadır. %66 IRR ve 2,3 yıllık geri dönüş süresi ile yatırım genel olarak uygulanabilir ancak iyileştirmeye açık bir yapı göstermektedir.

Kadıköy Moda, İstanbul konumunda 85 m², 32 iç koltuklu bir nitelikli kahve dükkânı için toplam yatırım ihtiyacı 11,2 mn ₺; bunun 4,12 mn ₺ kadarı tadilat, ekipman ve mobilya, 3,29 mn ₺ kadarı rezervi (4 aylık sabit gider).

Olgun dönemde (2. yıl) günde ortalama 216 müşteri ve 330 ₺ ortalama fişle yıllık net ciro 30,7 mn ₺, marjı %24. İlk yıl açılış nedeniyle marj %14.

için günde 154 müşteri gerekiyor; %29. senaryoda (fiş −%10, −%15, yavaş ) 116 ay; iyimser senaryoda 16 ay.

Özkaynak 7,70 mn ₺ (%69); modelin ihtiyacı 3,53 mn ₺, kurucunun talebi 3,60 mn ₺.

Skor bileşenleri

süresi · 20%27 ay
100
Getiri ( vs. eşik) · 15%%66
90
· 15%%29
87
/ · 10%%10
85
( + ) · 10%%51
100
Finansman yapısı · 10%talep 3.6 mn ₺
55
senaryo dayanıklılığı · 15%kötümser 116 ay
32
Yapısal riskler · 5%80/100
80

Öneriler

Skoru en çok kötü giderse planın dayanıklılığı düşürüyor (32/100). Önce bunu düzelt.
Sonucu en çok menü fiyatı değiştiriyor; bu rakamı gerçek gözlem ve tekliflerle doğrula.
Gerçek kira teklifi ve tedarikçi fiyatlarıyla raporu güncelle; her ‘varsayım’ rozeti bir doğrulama görevidir.

Konsept ve hedef kitle

Moda Kahve Evi, Kadıköy Moda, İstanbul konumunda alkolsüz bir nitelikli kahve dükkânı olarak planlanıyor. Kurucunun tanımıyla fark: “Moda'da kendi kavurduğu çekirdekle çalışan, laptop dostu tek nitelikli kahveci”

Kapasite 32 iç + 8 dış koltuk, günde 12 saat, ayda 30 gün. Teorik 6.0/gün; olgun %63 (FIZIBI varsayımı).

Genç profesyoneller (25-40)Uzaktan çalışanlarMahalle sakinleri

Lokasyon ve pazar

Aylık kira 165 bin ₺ (mekân bulundu, sözleşme imzalanmadı; gerçek kişi mal sahibi, %20 ile işletmeye maliyeti 206 bin ₺); m² başına 1.941 ₺, semt ortalamasının %25 üstünde.

Olgun yılda kira ve aidatın net ciroya oranı %10: sağlıklı bantta. Kira, 36 ayı aşmadan en fazla %62 artabilir. Kira sözleşme yıldönümlerinde 12 aylık ortalama TÜFE ile artırıldı.

Sektör kıyaslaması

Gösterge	Senin planın	Sektör / semt	Sapma
(₺/m²/ay)	1.941 ₺	1.559 ₺	+25%
( dahil)	330 ₺	301 ₺	+10%
Yatırım / koltuk	280.856 ₺	189.304 ₺	+48%
Aylık / m²	22.866 ₺	22.271 ₺	+3%
	%24,5	%25,0	-2%
/	%26,4	%27,0	-2%
/	%10,0	%10,0	0%
	%50,8	%60,0	-15%
	%63,0	%65,0	-3%
Paket servis payı	%10,0	%20,0	-50%

Menü ve birim ekonomisi

Kalem	Mekân içi (ort. )	Paket sipariş
Brüt fiyat ( dahil)	388 ₺	349 ₺
	−35 ₺	−32 ₺
Net fiyat	353 ₺	317 ₺
	−89 ₺	−80 ₺
	−8 ₺	—
+ reklam	—	−122 ₺
Ambalaj	—	−14 ₺
	256 ₺ (%73)	101 ₺

Kanal dağılımı: mekân içi %61, gel-al %30, paket servis %10. Paket siparişlerde komisyon ve reklam brüt sipariş üzerinden %35; sipariş başına 101 ₺ (mekân içi 256 ₺).

Kapasite ve gelir modeli

Gelir modeli aşağıdan yukarı kuruldu: koltuk × devir × × ortalama fiş × gün. Açılış standart: 1. ay olgun doluluğun %55'i, 12. ayda %100.

Mevsimsellik profili “şehir merkezi”; Ramazan ayında %15 gündüz düşüşü uygulandı. Menü fiyatları 3 ayda bir enflasyona göre güncelleniyor; maliyetler aylık arttığı için aradaki gecikme brüt marjı sıkıştırıyor.

Aylık net ciro (36 ay)

Günlük müşteri ()

216

%62

222 ₺

/ m² / ay

30.146 ₺

Ciro, 2. yıl nominal fiyatlarıyla: girilen 330 ₺ ortalama fiş, menü fiyat endeksiyle (1.32×) 2. yılda 435 ₺ olur. Günlük müşteriyi girilen fişle çarparsanız bu farkı görürsünüz.

Yatırım bütçesi

Yatırım bütçesi: tadilat 2,16 mn ₺, ekipman 807 bin ₺, mobilya 1,02 mn ₺, /IT 134 bin ₺; ruhsat ve kuruluş 167 bin ₺, tabela ve marka 200 bin ₺, 500 bin ₺.

Açılış öncesi giderler 1,04 mn ₺ (pazarlama, eğitim maaşları, tadilat dönemi kirası, açılış stoğu), 495 bin ₺, 3,29 mn ₺ (4 aylık sabit gider), yatırım 889 bin ₺ (devreden KDV olarak 9. ayda geri kazanılıyor) ve %10 412 bin ₺.

Koltuk başına yatırım 281 bin ₺ ( 189 bin ₺), m² başına 132 bin ₺. Döviz referansı: 236.510 $ / 202.418 € (2026-09-01 kuru).

29%

19%

rezervi3,29 mn ₺29%
ve inşaat (, havalandırma dahil)2,16 mn ₺19%
Mobilya ve dekorasyon1,02 mn ₺9%
Yatırım (devreden, geri kazanılır)889 bin ₺8%
Mutfak / bar ekipmanı807 bin ₺7%
Hava parası / 500 bin ₺4%
495 bin ₺4%
412 bin ₺4%
Açılış öncesi ve eğitim373 bin ₺3%
Açılış stoğu234 bin ₺2%
Açılış pazarlaması223 bin ₺2%
dönemi 206 bin ₺2%
Tabela, marka kimliği, menü200 bin ₺2%
Ruhsat, izin ve kuruluş167 bin ₺1%
, , KDS ve IT134 bin ₺1%
Mimari proje ve denetim130 bin ₺1%

Kalem	Tutar	Pay
ve inşaat (, havalandırma dahil)	2.159.510 ₺	%19,2
Mutfak / bar ekipmanı	806.661 ₺	%7,2
Mobilya ve dekorasyon	1.015.720 ₺	%9,0
, , KDS ve IT	133.626 ₺	%1,2
Mimari proje ve denetim	129.571 ₺	%1,2
Tabela, marka kimliği, menü	200.440 ₺	%1,8
Ruhsat, izin ve kuruluş	167.033 ₺	%1,5
Hava parası /	500.000 ₺	%4,5
Açılış pazarlaması	222.711 ₺	%2,0
Açılış öncesi ve eğitim	372.584 ₺	%3,3
dönemi	206.250 ₺	%1,8
Açılış stoğu	233.611 ₺	%2,1
	495.000 ₺	%4,4
rezervi	3.290.852 ₺	%29,3
Yatırım (devreden, geri kazanılır)	889.106 ₺	%7,9
	411.552 ₺	%3,7
Toplam yatırım	11.234.226 ₺	100%

İşletme giderleri

Kadro 6 kişi + kurucu (mekânda tam zamanlı, 55.171 ₺/ay kurucu geliri). Açılış ayı işveren maliyeti 538 bin ₺/ay; işveren maliyeti brütün 1.33 katı (SGK, işsizlik, yemek-yol, kıdem karşılığı); Ocak asgari ücret adımları (2027: %27, 2028: %21, 2029: %17) uygulandı.

Olgun yılda maliyet yapısı: %24, personel %26, kira ve aidat %10. %51 — sağlıklı.

Olgun yıl (2. yıl) maliyet yapısı

627 bin ₺ · 24%
(brüt + SGK)
675 bin ₺ · 26%
256 bin ₺ · 10%
88.787 ₺ · 3%
Enerji ve su
43.745 ₺ · 2%
Pazarlama
76.872 ₺ · 3%
190 bin ₺ · 7%

Kadro planı

Rol	Kişi	Brüt / ay (2026 bazı)	İşverene maliyet / ay
Barista	3	54.533 ₺	217.585 ₺
Aşçı / Fırıncı / Hazırlık	1	60.825 ₺	80.897 ₺
Bulaşık / Temizlik	1	41.948 ₺	55.791 ₺
Şef / Pasta şefi / Baş barista	1	96.481 ₺	128.319 ₺
Kurucu (mekânda)	1	55.171 ₺	55.171 ₺
Toplam (açılış ayı)	7		537.763 ₺

Kadro açılış ayı ücretleriyle; 2. yılda Ocak asgari ücret adımlarından sonra aylık personel gideri: 675.395 ₺ (%26).

36 aylık gelir tablosu

Kalem	1. yıl	2. yıl	3. yıl
( hariç)	20.890.463 ₺	30.748.763 ₺	35.832.080 ₺
	−5.153.371 ₺	−7.520.732 ₺	−8.714.706 ₺
	15.737.092 ₺%75	23.228.031 ₺%76	27.117.373 ₺%76
(brüt + SGK)	−6.739.084 ₺	−8.104.736 ₺	−9.430.467 ₺
	−2.475.000 ₺	−3.069.000 ₺	−3.621.420 ₺
	−723.855 ₺	−1.065.445 ₺	−1.241.582 ₺
	−2.781.116 ₺	−3.725.890 ₺	−4.357.976 ₺
FAVÖK ()	3.018.038 ₺%14	7.262.960 ₺%24	8.465.929 ₺%24
	−929.785 ₺	−929.785 ₺	−929.785 ₺
Faiz ( dahil)	0 ₺	0 ₺	0 ₺
	2.088.253 ₺	6.333.175 ₺	7.536.144 ₺
Vergi (gösterge)	−139.013 ₺	−1.583.294 ₺	−1.884.036 ₺
	1.949.240 ₺%9	4.749.882 ₺%15	5.652.108 ₺%16

Varsayımlar: TÜFE %24/%18/%14; Ocak asgari ücret adımları 2027: %27, 2028: %21, 2029: %17; kira artışı sözleşme yıldönümünde %24/%18/%14; iskonto %40 nominal; fiyatlar 2026-09-01 bazlı, açılış ayına endekslendi. Vergi satırı zarar mahsubu sonrası gösterge niteliğindedir.

Aylık tabloyu göster

Ay	Müşteri	Net				Diğer			Kasa
1 · Mar 2027	3036	911 bin ₺	221 bin ₺	539 bin ₺	206 bin ₺	201 bin ₺	−256 bin ₺	−14.030 ₺	3,28 mn ₺
2 · Nis 2027	3688	1,11 mn ₺	273 bin ₺	540 bin ₺	206 bin ₺	229 bin ₺	−142 bin ₺	20.329 ₺	3,30 mn ₺
3 · May 2027	5000	1,50 mn ₺	377 bin ₺	541 bin ₺	206 bin ₺	283 bin ₺	93.207 ₺	338 bin ₺	3,64 mn ₺
4 · Haz 2027	5388	1,71 mn ₺	413 bin ₺	542 bin ₺	206 bin ₺	278 bin ₺	266 bin ₺	384 bin ₺	4,02 mn ₺
5 · Tem 2027	5358	1,70 mn ₺	418 bin ₺	543 bin ₺	206 bin ₺	278 bin ₺	250 bin ₺	359 bin ₺	4,38 mn ₺
6 · Ağu 2027	5517	1,75 mn ₺	439 bin ₺	544 bin ₺	206 bin ₺	286 bin ₺	272 bin ₺	389 bin ₺	4,77 mn ₺
7 · Eyl 2027	6470	2,16 mn ₺	524 bin ₺	545 bin ₺	206 bin ₺	334 bin ₺	552 bin ₺	721 bin ₺	5,49 mn ₺
8 · Eki 2027	7016	2,34 mn ₺	578 bin ₺	546 bin ₺	206 bin ₺	357 bin ₺	656 bin ₺	831 bin ₺	6,32 mn ₺
9 · Kas 2027	6039	2,02 mn ₺	507 bin ₺	547 bin ₺	206 bin ₺	322 bin ₺	435 bin ₺	475 bin ₺	6,79 mn ₺
10 · Ara 2027	6396	2,25 mn ₺	546 bin ₺	549 bin ₺	206 bin ₺	350 bin ₺	603 bin ₺	506 bin ₺	7,30 mn ₺
11 · Oca 2028	5145	1,81 mn ₺	447 bin ₺	651 bin ₺	206 bin ₺	302 bin ₺	207 bin ₺	135 bin ₺	7,44 mn ₺
12 · Şub 2028	4634	1,63 mn ₺	410 bin ₺	652 bin ₺	206 bin ₺	284 bin ₺	80.877 ₺	63.882 ₺	7,50 mn ₺
13 · Mar 2028	5770	2,15 mn ₺	518 bin ₺	653 bin ₺	256 bin ₺	343 bin ₺	376 bin ₺	336 bin ₺	7,84 mn ₺
14 · Nis 2028	5949	2,21 mn ₺	541 bin ₺	654 bin ₺	256 bin ₺	352 bin ₺	409 bin ₺	333 bin ₺	8,17 mn ₺
15 · May 2028	7353	2,74 mn ₺	678 bin ₺	655 bin ₺	256 bin ₺	413 bin ₺	733 bin ₺	621 bin ₺	8,79 mn ₺
16 · Haz 2028	7281	2,82 mn ₺	681 bin ₺	656 bin ₺	256 bin ₺	425 bin ₺	805 bin ₺	617 bin ₺	9,41 mn ₺
17 · Tem 2028	6782	2,63 mn ₺	643 bin ₺	657 bin ₺	256 bin ₺	404 bin ₺	669 bin ₺	504 bin ₺	9,91 mn ₺
18 · Ağu 2028	6568	2,55 mn ₺	632 bin ₺	658 bin ₺	256 bin ₺	396 bin ₺	604 bin ₺	466 bin ₺	10,4 mn ₺
19 · Eyl 2028	7353	2,97 mn ₺	717 bin ₺	659 bin ₺	256 bin ₺	446 bin ₺	893 bin ₺	715 bin ₺	11,1 mn ₺
20 · Eki 2028	7710	3,12 mn ₺	762 bin ₺	660 bin ₺	256 bin ₺	464 bin ₺	973 bin ₺	765 bin ₺	11,9 mn ₺
21 · Kas 2028	6425	2,60 mn ₺	644 bin ₺	661 bin ₺	256 bin ₺	407 bin ₺	628 bin ₺	442 bin ₺	12,3 mn ₺
22 · Ara 2028	6663	2,81 mn ₺	677 bin ₺	662 bin ₺	256 bin ₺	433 bin ₺	778 bin ₺	608 bin ₺	12,9 mn ₺
23 · Oca 2029	4939	2,08 mn ₺	509 bin ₺	763 bin ₺	256 bin ₺	352 bin ₺	200 bin ₺	102 bin ₺	13,0 mn ₺
24 · Şub 2029	4952	2,09 mn ₺	517 bin ₺	764 bin ₺	256 bin ₺	355 bin ₺	194 bin ₺	166 bin ₺	13,2 mn ₺
25 · Mar 2029	5770	2,53 mn ₺	609 bin ₺	765 bin ₺	302 bin ₺	407 bin ₺	450 bin ₺	385 bin ₺	13,6 mn ₺
26 · Nis 2029	5949	2,61 mn ₺	635 bin ₺	766 bin ₺	302 bin ₺	417 bin ₺	491 bin ₺	395 bin ₺	14,0 mn ₺
27 · May 2029	7353	3,23 mn ₺	794 bin ₺	767 bin ₺	302 bin ₺	488 bin ₺	877 bin ₺	736 bin ₺	14,7 mn ₺
28 · Haz 2029	7281	3,30 mn ₺	795 bin ₺	768 bin ₺	302 bin ₺	498 bin ₺	940 bin ₺	717 bin ₺	15,4 mn ₺
29 · Tem 2029	6782	3,08 mn ₺	748 bin ₺	768 bin ₺	302 bin ₺	474 bin ₺	783 bin ₺	586 bin ₺	16,0 mn ₺
30 · Ağu 2029	6568	2,98 mn ₺	733 bin ₺	769 bin ₺	302 bin ₺	465 bin ₺	710 bin ₺	543 bin ₺	16,5 mn ₺
31 · Eyl 2029	7353	3,45 mn ₺	829 bin ₺	770 bin ₺	302 bin ₺	519 bin ₺	1,03 mn ₺	818 bin ₺	17,4 mn ₺
32 · Eki 2029	7710	3,61 mn ₺	879 bin ₺	771 bin ₺	302 bin ₺	540 bin ₺	1,12 mn ₺	877 bin ₺	18,2 mn ₺
33 · Kas 2029	6425	3,01 mn ₺	741 bin ₺	772 bin ₺	302 bin ₺	473 bin ₺	723 bin ₺	505 bin ₺	18,7 mn ₺
34 · Ara 2029	6663	3,23 mn ₺	776 bin ₺	773 bin ₺	302 bin ₺	499 bin ₺	876 bin ₺	682 bin ₺	19,4 mn ₺
35 · Oca 2030	4654	2,25 mn ₺	548 bin ₺	870 bin ₺	302 bin ₺	391 bin ₺	143 bin ₺	34.853 ₺	19,5 mn ₺
36 · Şub 2030	5268	2,55 mn ₺	627 bin ₺	871 bin ₺	302 bin ₺	426 bin ₺	325 bin ₺	290 bin ₺	19,7 mn ₺

Nakit akışı ve başabaş

3. aydan itibaren pozitife dönüyor. Tam finansman sonrası kümülatif nakit en düşük noktasına 1. ayda 3,28 mn ₺ ile ulaşıyor; rezervi bu çukuru karşılıyor.

Basit 27 ay, %40 iskonto ile 44 ay. 10 yıllık (%40 nominal) 7,43 mn ₺; proje %66 nominal, %44 reel. 3,79 mn ₺ (10. yıl sonunda defter değeri + + ).

Kümülatif nakit (işletme sermayesi dahil)

Kesik çizgiler: kötümser ve iyimser senaryo

Başabaş

Günde gerekli müşteri: 154
Planlanan: 216
Nakit ( ve kredi anaparası hariç): 143
: %49
: %29
pozitif ay: 3

Getiri

Basit: 27 ay
: 44 ay
(tam finansman sonrası): 3,28 mn ₺ · 1. ay
(10 yıl, %40): 7,43 mn ₺
Proje (kredisiz, ): %66
Proje (): %44
(10 yıl): 8.20x
2. yıl: %51
: 3,79 mn ₺

Senaryolar ve duyarlılık

senaryo (fiş −%10, −%15, yavaş , +2 puan, ilk kira yenilemesi +6 puan): 2. yıl marjı %6, 116 ay, ek finansman ihtiyacı 0 ₺.

Stres senaryosu ( + enflasyon %30/26/22, ara zam %15, tadilat +%15, komisyon +3 puan): ek finansman ihtiyacı 7,34 mn ₺, 2. yıl marjı %-15. İyimser senaryo: 16 ay, 20,4 mn ₺.

: 1. yıl net kârı en çok menü fiyatı, , personel maliyeti etkiliyor (her biri tek başına oynatıldı). İlk kalem tek başına 3,09 mn ₺ oynatıyor.

Gösterge		Baz
1. yıl net	13,8 mn ₺	20,9 mn ₺	27,4 mn ₺	11,8 mn ₺
2. yıl net	23,5 mn ₺	30,7 mn ₺	35,1 mn ₺	21,0 mn ₺
2. yıl	1,30 mn ₺	7,26 mn ₺	11,6 mn ₺	−3,15 mn ₺
2. yıl marjı	%5,5	%23,6	%32,9	%-15,0
1. yıl	−3,12 mn ₺	1,95 mn ₺	5,83 mn ₺	−5,87 mn ₺
(ay)	116	27	16	—
	−9,03 mn ₺	7,43 mn ₺	20,4 mn ₺	−26,7 mn ₺
Ek finansman ihtiyacı	0 ₺	0 ₺	0 ₺	7,34 mn ₺
ayı	—	—	—	12
ayı	15	3	1	—

Stres senaryosu: kötümser + yüksek enflasyon, ara zam ve tadilat aşımı (ek).

Duyarlılık: 1. yıl net kâr (her sürücü tek başına oynatıldı)

Baz 1. yıl : 1,95 mn ₺

Menü fiyatı (±10%)242 bin ₺
3,33 mn ₺
(±10%)758 bin ₺
2,95 mn ₺
(±10%)1,41 mn ₺
2,45 mn ₺
(±3)1,44 mn ₺
2,43 mn ₺
(±10%)1,76 mn ₺
2,13 mn ₺
Enflasyon (±6)1,80 mn ₺
2,08 mn ₺
(±5)1,87 mn ₺
2,03 mn ₺

Fiş × doluluk: geri ödeme (ay)

↓ fiş / doluluk →	-20%	-10%	0%	+10%	+20%
-20%	—	—	70	46	37
-10%	—	53	39	30	26
0%	46	33	27	22	19
+10%	32	26	20	18	16
+20%	27	20	18	16	14

Satırlar menü fiyatı, sütunlar doluluk; '—' geri ödeme eşiğinin ötesi demektir. Sipariş başına hammadde maliyeti planlanan menüye sabitlidir; bu yüzden fiyat değişimi marjı da değiştirir, hacim değişimi değiştirmez.

Kırılma noktaları

Kira, geri ödeme 36 ayı aşmadan en fazla %62
Menü fiyatı en fazla şu kadar düşebilir %9
Doluluk en fazla %12

Riskler ve önlemler

Asgari ücret ve personel devri: Personel maliyeti cironun %26'i. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler. Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.

Gıda enflasyonu ve fiyat güncelleme gecikmesi: Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı. Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü.

Planın altında müşteri: için günde 154 müşteri gerekiyor; plan 216. %29. Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi.

Operasyon / İnsan

Asgari ücret ve personel devri

Olasılık 4Etki 312

Personel maliyeti cironun %26'i. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler.

Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı. · Erken uyarı: Personel/ciro > %35

Tedarik / Maliyet

Gıda enflasyonu ve fiyat güncelleme gecikmesi

Olasılık 4Etki 312

Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı.

Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü. · Erken uyarı: > hedef +3 puan

Talep / Pazar

Planın altında müşteri

Olasılık 3Etki 39

için günde 154 müşteri gerekiyor; plan 216. %29.

Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi. · Erken uyarı: 4 haftalık ortalama günlük müşteri sayısı (paket ve gel-al dahil)

Regülasyon / Ruhsat

Ruhsat gecikmesi

Olasılık 3Etki 39

İşyeri açma ruhsatı, itfaiye raporu ve gıda işletme kayıt belgesi 1-4 ay sürebilir; tapuda 'mesken' ise kat malikleri oybirliği gerekir.

Önlem: Sözleşmeden önce tapu cinsi ve ruhsat uygunluğunu belediyede sor; ruhsat şartlı fesih maddesi; 2 ay ek nakit. · Erken uyarı: Açılış tarihinden 8 hafta önce ruhsat dosyası tamamlanmadı

Uygulama / Zamanlama

Tadilat gecikmesi ve nakit

Olasılık 3Etki 39

4 aylık sabit gideri karşılıyor; 3.3 mn ₺ (1. ay). Tadilatta %10-20 aşım Türkiye'de olağan.

Önlem: Sabit fiyatlı müteahhit sözleşmesi, %10-15 , 4-6 ay . · Erken uyarı: Kasa < 2 aylık sabit gider

Rekabet

Yeni rakip ve fiyat baskısı

Olasılık 3Etki 39

İstanbul merkezinde yeme-içme yoğunluğu yüksek; yakında bir zincir açılışı fiyat çapasını değiştirir.

Önlem: Doğrulanabilir 3 fark, sadakat programı, mahalle ilişkileri. · Erken uyarı: Ortalama fiş veya 2 ay üst üste düşüş

Operasyon / İnsan

Kurucunun sektör tecrübesi

Olasılık 2Etki 48

Kurucu sektörde çalıştı ama daha önce işletme yönetmedi; yönetim, satın alma ve kadro kararları ilk kez.

Önlem: Deneyimli işletme müdürü / şef kadroda; haftalık KPI raporu; ilk 90 gün danışman desteği. · Erken uyarı: Personel devri, fire oranı, müşteri şikayetleri

Lokasyon / Kira

Kira artışı ve yenileme

Olasılık 2Etki 36

Kira/ciro oranı olgun yılda %10. Yıllık artış TÜFE ile sınırlı; sözleşme yenilemesinde piyasa rayicine sıçrama riski var.

Önlem: 5+5 yıl sözleşme, yenileme opsiyonu, ruhsat şartlı fesih maddesi, kira şerhi; kira TL olmalı. · Erken uyarı: Kira/ciro > %15

Finansman ihtiyacı ve fon kullanımı

Toplam finansman ihtiyacı 11,2 mn ₺: özkaynak 7,70 mn ₺ (%69), yatırımcı talebi 3,60 mn ₺.

Yatırımcıya teklif: 3,60 mn ₺ karşılığı %35 hisse → 10,3 mn ₺, pre-money 6,69 mn ₺ (2. yıl 1.4 katı). Yatırımcının payına düşen dağıtılabilir nakit (vergi ve %15 sonrası) ile 10 yıllık çarpan 6.82x, %42 nominal / %23 reel / %23 € bazında — %40 TL eşiğinin üstünde. 3. yıl temettü getirisi %47.

Para nereden geliyor

Kaynak	Tutar	Pay
(kurucu)	7.700.000 ₺	%69
Model ihtiyacı	3.534.226 ₺	%31
Kurucunun talebi	3.600.000 ₺	%32
Toplam yatırım	11.234.226 ₺	100%

Yatırımcı getirisi (%35 hisse)

Şirket değeri (): 10.285.714 ₺
: 6.685.714 ₺
Değer / 2. yıl: 1.4x
(10 yıl): 6.82x
Yatırımcı ( / reel / €): %42 / %23 / %23
3. yıl getirisi: %47

%40 TL eşiğinin üstünde

Proje getirisi

Basit: 27 ay
Proje (kredisiz, ): %66
(10 yıl): 8.20x
2. yıl: %51

Fon kullanımı

37%

20%

15%

11%

+ 4,18 mn ₺37%
ve inşaat2,29 mn ₺20%
Açılış öncesi giderler1,70 mn ₺15%
Mobilya ve marka1,22 mn ₺11%
Ekipman ve IT940 bin ₺8%
495 bin ₺4%
412 bin ₺4%

EUR / USD referans görünümü

Sabit referans kurla (2026-09-01: 1 € = 55.5 ₺, 1 $ = 47.5 ₺) çevrilmiştir; kur tahmini değildir. TL rakamlar nominaldir, döviz karşılıkları açılış yılı satın alma gücü için yaklaşık bir ölçektir.

Kalem	TL	EUR	USD
Toplam yatırım	11.234.226 ₺	€202k	$237k
, ekipman, mobilya	4.115.517 ₺	€74k	$87k
	3.290.852 ₺	€59k	$69k
Aylık	165.000 ₺	€2.973	$3.474
( dahil)	330 ₺	€6	$7
1. yıl net	20.890.463 ₺	€376k	$440k
2. yıl net	30.748.763 ₺	€554k	$647k
2. yıl	7.262.960 ₺	€131k	$153k
2. yıl	4.749.882 ₺	€86k	$100k
Yatırım talebi	3.600.000 ₺	€65k	$76k
değer	10.285.714 ₺	€185k	$217k
10. yıl sonu değer ()	3.785.852 ₺	€68k	$80k

Yol haritası ve ruhsat kontrol listesi

Açılış zaman çizelgesi (tipik 16 hafta)

1–2. haftaKira sözleşmesi ve tapu/ruhsat uygunluk kontrolü
2–3. haftaŞirket kuruluşu, vergi levhası, oda kaydı
3–11. haftaMimari proje, tadilat ve tesisat
8–12. haftaEkipman tedariki ve montaj
9–14. haftaRuhsat başvurusu, itfaiye, gıda kayıt
12–15. haftaİşe alım, hijyen belgeleri, SGK, eğitim
15–16. haftaSoft opening ve açılış pazarlaması

Belge / izin	Kurum	Tipik maliyet	Süre
Vergi dairesi kaydı, işe başlama bildirimi ve vergi levhasıŞahıs: işe başlamadan 10 gün içinde bildirim. Şirket: MERSİS/ticaret sicil üzerinden otomatik; vergi dairesi yoklama yapar.	Gelir İdaresi Başkanlığı – bağlı vergi dairesi (mali müşavir aracılığıyla)	Harç yok; mali müşavir kuruluş 3.000–10.000 ₺	1–5 iş günü
Ticaret sicil / esnaf sicil kaydı ve oda üyeliğiBelediye ruhsat dosyasında oda kayıt belgesi istenir. Ltd. asgari sermaye 50.000 ₺, A.Ş. 250.000 ₺.	Ticaret Sicil Müdürlüğü veya Esnaf Sicil; Ticaret Odası / Lokantacılar, Pastacılar, Kahveciler Odası	Şahıs 2.000–6.000 ₺; Ltd. 25.000–45.000 ₺; A.Ş. 35.000–65.000 ₺ (sermaye hariç)	1–5 iş günü
İşyeri Açma ve Çalışma RuhsatıKafe/pastane/lokanta 'sıhhi müessese'; içkili yer, bar, canlı müzik 'umuma açık istirahat ve eğlence yeri'. Tapuda 'mesken' ise kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK md. 24).	İlçe Belediyesi Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü	5.000–40.000 ₺ (m² ve belediyeye göre)	Sıhhi müessese: aynı gün–2 hafta; içkili/umuma açık yer: 3–8 hafta
Kat malikleri muvafakati (tapu 'mesken' ise) sözleşmesinden sonra en sık başarısızlık nedeni: sözleşmeyi imzalamadan tapu cinsini kontrol edin. Baca ve havalandırma ortak alanlardan geçiyorsa dükkânda bile muvafakat gerekir.	Bina kat malikleri kurulu (noter onaylı karar)	Noter 1.500–5.000 ₺	1–6 hafta
Gıda İşletme Kayıt Belgesiİlk satıştan önce alınmalı. Sonrasında hijyen ön koşulları, izlenebilirlik, alerjen bildirimi ve hijyen eğitimi yükümlülükleri başlar.	Tarım ve Orman Bakanlığı İl/İlçe Müdürlüğü	Ücretsiz	1–4 hafta (yasal süre 30 gün)
Hijyen Eğitimi Belgesi (tüm )8 saatlik kurs, ömür boyu geçerli, e-Devlet'ten doğrulanır. Ayrıca 6331 İSG için işe giriş sağlık raporu.	MEB Halk Eğitim Merkezleri / MEB onaylı e-eğitim	0–1.500 ₺ kişi başı	1–7 gün
işyeri bildirgesi ve sigortalı işe girişİşe giriş bildirgesi işe başlamadan en az 1 gün önce. 5+ çalışanda maaşlar bankadan ödenir. Kayıt dışı çalışan tüm teşvikleri düşürür.	(e-Bildirge)	Harç yok; işveren maliyeti brütün ~1,3 katı	Aynı gün (elektronik)
İş Sağlığı ve Güvenliği: risk değerlendirmesi, acil durum planı, OSGBLokanta (NACE 56.10) ve fırın/pastane imalatı 'tehlikeli' sınıf: iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi zorunlu. Kafe 'az tehlikeli'.	Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı; OSGB	OSGB 1.500–5.000 ₺/ay; risk değerlendirmesi 3.000–8.000 ₺	Açılıştan önce 1–2 hafta
İtfaiye raporu / yangın güvenliği uygunluğuSöndürme tüpleri, acil çıkış, davlumbaz ve yağ kanalı temizlik sözleşmesi, baca uygunluğu, gaz kaçak dedektörü ve selenoid vana kontrol edilir.	Büyükşehir / belediye itfaiyesi	Rapor 1.000–5.000 ₺; ekipman 10.000–60.000 ₺	1–3 hafta
Müzik telif lisansı (MESAM/MSG, MÜ-YAP, MÜYORBİR)Spotify gibi tüketici abonelikleri ticari kullanım için lisans değildir. Canlı müzik için ayrıca belediye izni ve gürültü kuralları.	Meslek birlikleri	5.000–40.000 ₺/yıl	1–2 hafta
Yeni nesil (yazar kasa ) ve e-Fatura/e-ArşivHer satış için /fatura zorunlu; paket platform siparişleri dahil. 3 milyon ₺ e-Fatura zorunlu; internet satışında eşik 500 bin ₺.	Gelir İdaresi Başkanlığı	8.000–25.000 ₺/cihaz; entegratör 3.000–15.000 ₺/yıl	1–2 hafta
Kaldırım işgal izni ve tabela (ilan-reklam vergisi)İzinsiz masa-sandalye zabıta tarafından kaldırılır.	İlçe belediyesi	İşgaliye 500–3.000 ₺/m²/yıl; ilan-reklam 1.000–10.000 ₺/yıl	Yıllık beyan (Ocak)
Fiyat listesi, servis ücreti ve alerjen bilgilendirmesiFiyatlar dahil ve sipariş öncesi görünür olmalı; servis ücreti menüde önceden yazmalı; 14 alerjen menüde veya talep üzerine.	Ticaret Bakanlığı İl Müdürlüğü; Tarım ve Orman	0	Açılış öncesi
İşyeri sigortaları (yangın, 3. şahıs, işveren sorumluluk)DASK binayı kapsar, kiracının eşyasını değil. Müşteri yaralanması ve gıda zehirlenmesi iddiaları için 3. şahıs sorumluluk önerilir.	Sigorta şirketleri (mal sahibi / şart koşabilir)	15.000–80.000 ₺/yıl	Açılış öncesi

Varsayımlar ve kaynaklar

Sektör ortalamaları 2026-09 tarihli tahminlerdir; enflasyon nedeniyle üç ayda bir güncellenir.

Varsayım	Değer	Kaynak
Konsept	Nitelikli kahve	Kullanıcı
İl	İstanbul	Kullanıcı
İlçe / semt	Kadıköy Moda	Kullanıcı
Semt kademesi	İstanbul, ikincil semt	Türetilmiş
Konum türü	Cadde / sokak	Kullanıcı
Turizme bağımlılık	Düşük	Türetilmiş
Açılış ayı	Mart 2027	Kullanıcı
Kira sözleşmesi süresi	5 yıl	Sektör ortalaması
Franchise	Hayır	Kullanıcı
Franchise giriş bedeli	0 ₺	Sektör ortalaması
Royalty (net cironun %'si)	%0	Sektör ortalaması
Franchise pazarlama payı	%0	Sektör ortalaması
Alkol servisi	Hayır	Kullanıcı
Alkolün cirodaki payı	%0	Sektör ortalaması
Şirket türü	Limited / anonim şirket	Kullanıcı
Kapalı alan	85 m²	Kullanıcı
İç mekân koltuk	32 koltuk	Kullanıcı
Dış mekân koltuk	8 koltuk	Kullanıcı
Dış mekânın açık olduğu ay sayısı	6 ay	Türetilmiş
Aylık açık gün	30 gün	Kullanıcı
Günlük açık saat	12 saat	Kullanıcı
Mekânın durumu	Devren, ekipmanlı	Kullanıcı
Tadilat maliyeti (m² başına)	25.406 ₺ / m²	Sektör ortalaması
Mutfak / bar ekipmanı	966.061 ₺	Sektör ortalaması
İkinci el ekipman payı	%30	Kullanıcı
Mobilya (koltuk başına)	25.393 ₺ / koltuk	Sektör ortalaması
Kasa ve IT paketi	133.626 ₺	Sektör ortalaması
Tabela ve marka	200.440 ₺	Sektör ortalaması
Proje / tasarım ücreti (tadilatın %'si)	%6	Sektör ortalaması
Ruhsat ve izin masrafları	167.033 ₺	Sektör ortalaması
Hava parası / devir bedeli	500.000 ₺	Kullanıcı
Depozito (ay)	3 ay	Sektör ortalaması
Açılış öncesi pazarlama	222.711 ₺	Sektör ortalaması
Açılış öncesi eğitim	3 hafta	Türetilmiş
Tadilat süresi	2 ay	Türetilmiş
Kirasız ay	1 ay	Sektör ortalaması
Açılış stoku (ay)	1 ay	Sektör ortalaması
Beklenmeyen gider payı	%10	Sektör ortalaması
İşletme sermayesi (ay)	4 ay	Sektör ortalaması
Ortalama fiş (KDV dahil)	330 ₺	Kullanıcı
Günlük koltuk devri	6×	Türetilmiş
Olgun dönem doluluk	%63	Sektör ortalaması
Açılış rampası	Standart	Türetilmiş
Yıllık reel büyüme	%0	Sektör ortalaması
Gel-al payı	%30	Türetilmiş
Paket servis payı	%10	Kullanıcı
Paket servis komisyonu / kurye maliyeti	%30	Kullanıcı
Platform reklam payı	%5	Sektör ortalaması
Paket fişi / mekân fişi	0,9×	Türetilmiş
İçeceğin cirodaki payı	%80	Sektör ortalaması
Maliyet oranının bağlandığı fiş	330 ₺	Türetilmiş
Yiyecek maliyeti oranı	%27	Sektör ortalaması
İçecek maliyeti oranı	%23	Türetilmiş
Mevsimsellik deseni	Şehir merkezi	Türetilmiş
Mevsimsellik şiddeti	1×	Sektör ortalaması
Ramazan etkisi	Evet	Sektör ortalaması
Ölü sezon işletme modu	Açık	Türetilmiş
Ölü sezon ayları	—	Türetilmiş
Kadro	3 Barista, 1 Aşçı / Fırıncı / Hazırlık, 1 Bulaşık / Temizlik, 1 Şef / Pasta şefi / Baş barista	Sektör ortalaması
Brüt asgari ücret	33.030 ₺	Sektör ortalaması
İşveren maliyeti çarpanı	1,33×	Sektör ortalaması
Ara zam	%0	Sektör ortalaması
Kurucu maaşı (aylık)	55.171 ₺	Türetilmiş
Kurucu mekânda çalışıyor	Evet	Kullanıcı
Kurucu ortak sayısı	1	Türetilmiş
Mekânda çalışan ortak	1	Türetilmiş
Aylık kira	165.000 ₺	Kullanıcı
Kira artışı (yıllık)	%24 / %18 / %14	Sektör ortalaması
Mal sahibi gerçek kişi (stopaj)	Evet	Kullanıcı
Aidat (m² başına)	0 ₺ / m²	Türetilmiş
Elektrik, su, gaz (m² başına)	356 ₺ / m²	Sektör ortalaması
Pazarlama (cironun %'si)	%3	Kullanıcı
Muhasebe ve hukuk (aylık)	13.363 ₺	Sektör ortalaması
Yazılım abonelikleri (aylık)	7.238 ₺	Sektör ortalaması
Bakım-onarım (cironun %'si)	%1	Sektör ortalaması
Ambalaj (paket cirosunun %'si)	%4	Sektör ortalaması
Kartla ödeme payı	%85	Sektör ortalaması
Kart komisyonu	%2,5	Sektör ortalaması
Diğer sabit giderler (aylık)	27.839 ₺	Sektör ortalaması
Kurumlar / gelir vergisi	%25	Sektör ortalaması
KDV (yeme-içme)	%10	Sektör ortalaması
KDV (alkol)	%20	Sektör ortalaması
Alımlarda ortalama KDV	%6	Sektör ortalaması
Yatırım KDV'si	%20	Sektör ortalaması
Giderlerde KDV	%20	Sektör ortalaması
Enflasyon (yıl 1 / 2 / 3)	%24 / %18 / %14	Sektör ortalaması
Menü fiyat güncelleme aralığı	3 ay	Sektör ortalaması
İskonto oranı (nominal)	%40	Sektör ortalaması
Referans kur (USD)	47,5×	Sektör ortalaması
Referans kur (EUR)	55,5×	Sektör ortalaması
TL yıllık değer kaybı varsayımı	%15	Sektör ortalaması
Özkaynak	7.700.000 ₺	Kullanıcı
Banka kredisi	0 ₺	Türetilmiş
Kredi faizi (yıllık)	%45	Sektör ortalaması
Kredi vadesi	36 ay	Sektör ortalaması
Ödemesiz dönem	0 ay	Sektör ortalaması
Aile / arkadaş desteği	0 ₺	Türetilmiş
KOSGEB desteği	0 ₺	Türetilmiş
Yatırımcıdan istenen	3.600.000 ₺	Kullanıcı
Teklif edilen hisse	%35	Kullanıcı
Yatırımcı planlanıyor	Evet	Türetilmiş
Terminal değer yöntemi	Defter değeri	Sektör ortalaması
Terminal FAVÖK çarpanı	3×	Sektör ortalaması
Yenileme yatırımı (aylık, cironun %'si)	%0,5	Sektör ortalaması

Önemli uyarı

Önemli uyarı Bu rapor ve ekindeki yatırımcı sunumu, FIZIBI platformu tarafından, kullanıcının anket sorularına verdiği yanıtlar ile kullanıcı tarafından seçilen veya platformun önerdiği varsayımlar esas alınarak, otomatik bir finansal model ve (tercih edilmişse) yapay zekâ destekli metin üretimi yoluyla hazırlanmıştır. Rapor yalnızca genel bilgilendirme ve ön değerlendirme amaçlıdır. 1. Yatırım tavsiyesi değildir Bu rapor, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuat anlamında yatırım danışmanlığı, yatırım tavsiyesi, halka arz, pay veya sermaye piyasası aracı satış çağrısı ya da kitle fonlaması daveti değildir. FIZIBI, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluş değildir ve raporda yer alan hiçbir ifade herhangi bir yatırımın yapılması veya yapılmaması yönünde kişiye özel bir öneri olarak yorumlanamaz. 2. Mali müşavirlik veya hukuki danışmanlık değildir Rapor, 3568 sayılı Kanun kapsamında mali müşavirlik hizmeti, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu kapsamında hukuki danışmanlık veya herhangi bir bankacılık, kredi aracılığı ya da sigorta hizmeti niteliği taşımaz. Raporda yer alan ruhsat, izin, vergi ve istihdam bilgileri genel niteliktedir; belediyeye, ile, işletme türüne ve zaman içindeki mevzuat değişikliklerine göre farklılık gösterebilir. Kesin ve güncel bilgi için ilgili belediye, Tarım ve Orman Bakanlığı il müdürlüğü, vergi dairesi, serbest muhasebeci mali müşavir ve avukat ile görüşülmelidir. 3. İleriye dönük beyanlar Ciro, maliyet, kâr, nakit akışı, geri ödeme süresi, iç verim oranı ve benzeri tüm sayısal sonuçlar, rapor tarihindeki varsayımlara dayalı tahminlerdir; birer taahhüt veya garanti değildir. Gerçekleşen sonuçlar; lokasyon, rekabet, yönetim kalitesi, tedarik fiyatları, enflasyon, döviz kurları, faiz oranları, asgari ücret ve vergi düzenlemelerindeki değişiklikler ile öngörülemeyen olaylar nedeniyle önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Türkiye'deki yüksek enflasyon ortamında tüm tutarlar rapor tarihi itibarıyla Türk Lirası cinsindendir; EUR/USD karşılıkları yalnızca gösterim amaçlıdır. 4. Verilerin sorumluluğu Raporun doğruluğu, kullanıcı tarafından girilen bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. FIZIBI, kullanıcı girdilerini doğrulamaz. Yapay zekâ ile üretilen metinler hata, eksiklik veya güncel olmayan bilgi içerebilir ve kullanıcı tarafından kontrol edilmelidir. 5. Garanti ve sorumluluk FIZIBI, raporun belirli bir amaca uygunluğu, finansman bulunması, ruhsat veya izin alınması ya da işletmenin kârlı olması konusunda hiçbir garanti vermez. Yürürlükteki tüketici mevzuatından doğan haklar saklı kalmak kaydıyla, FIZIBI rapora dayanılarak alınan kararlardan ve bunların sonuçlarından, kâr kaybı dâhil doğrudan veya dolaylı zararlardan sorumlu değildir. 6. Üçüncü kişilerle paylaşım Kullanıcı bu raporu veya sunumu yatırımcılar, bankalar ya da diğer üçüncü kişilerle paylaşırken bu uyarıyı bütün olarak korumakla yükümlüdür. Raporu alan üçüncü kişiler, kendi bağımsız değerlendirmelerini yapmalı ve gerekli özeni göstermelidir. Bu raporu kullanmakla, yukarıdaki uyarıları okuduğunuzu, anladığınızı ve kabul ettiğinizi beyan etmiş olursunuz.

→ Tam metin

Oluşturulma: 05.09.2026 09:00:00 · Motor v1.5.1 · Benchmark sürümü 2026-09

Sözlük: rapordaki terimler

Rapor ve sunumda geçen terimlerin sade Türkçesi. Yatırımcı ya da bankacı bir terimi sorarsa buradan cevapla.

Ciro (net satış): Kasadan geçen toplam satıştan KDV çıkarıldıktan sonra kalan tutar. Rapordaki bütün oranlar bu net ciroya göre hesaplanır.
FAVÖK (EBITDA): Ciro eksi malzeme, personel, kira ve diğer işletme giderleri; kredi faizi, vergi ve amortisman düşülmeden önce mekânın kendi başına kazandığı para.
SMM (satılan malın maliyeti): Sattığın ürünün içindeki malzemenin maliyeti; hammadde de denir. Ciroya oranı en çok izlenen rakamlardan biridir: 150 ₺'lik kahvede 40 ₺ malzeme = %27.
Brüt kâr: Ciro eksi malzeme maliyeti. Personel, kira ve diğer giderler henüz düşülmemiştir.
Personel gideri (brüt + SGK): Çalışana ödenen brüt maaş artı işverenin üstüne yatırdığı SGK primi. Kadronun işverene maliyeti brüt maaşın yaklaşık 1,2 katıdır.
Kira + aidat: Aylık kira, ortak alan aidatı ve varsa stopajın toplamı. Yeme-içmede ciroya oranının %10'un altında kalması istenir.
Diğer işletme giderleri: Malzeme, personel ve kira dışında kalan her şey: enerji, su, bakım, temizlik, sarf, POS komisyonu, pazarlama, muhasebe.
Vergi öncesi kâr: Vergi hariç her şey düşüldükten sonra kalan kâr; kurumlar vergisi bu tutar üzerinden hesaplanır.
Net kâr: Bütün giderler, amortisman, kredi faizi ve vergi düşüldükten sonra kalan. Ortakların gerçekten kazandığı rakam.
Prime cost: Malzeme + personel giderinin ciroya oranı. Yeme-içmede en çok izlenen tek rakam; %65'in üstü tehlike işareti.
Katkı marjı: Bir satıştan, o satışa doğrudan bağlı giderler (malzeme, komisyon, ambalaj) ödendikten sonra kira ve maaşları karşılamak üzere kalan tutar.
Ortalama fiş: Bir müşterinin ortalama harcaması. Günlük müşteri sayısıyla çarpıldığında günlük ciroyu verir.
Başabaş: Ne kâr ne zarar ettiğin nokta: bütün masrafları karşılamak için günde kaç müşteri (veya ayda ne kadar ciro) gerektiği.
Başabaş güvenlik payı: Planlanan müşteri sayısının başabaşın ne kadar üstünde olduğu. %20 demek, müşteri beşte bir azalsa bile zarar etmezsin.
En düşük kasa (nakit dip): 36 ay boyunca kasanın en dibe indiği an. Eksiyse o ay para bulman gerekir; artıysa plan kendi kendini finanse ediyor.
Nakit tükenme ayı: Ek para girmezse kasanın sıfırlandığı ay. Boşsa nakit hiç tükenmiyor demektir.
Serbest nakit akışı: Bir ayda kasaya giren ve çıkan paranın farkı; yatırım ve kredi ödemeleri dahil. Kâr değil, gerçekten elde kalan nakittir.
Net operasyonel nakit: İşletmenin günlük faaliyetinden yarattığı nakit; yatırım harcaması ve kredi anaparası hariç.
Geri ödeme süresi: Koyduğun paranın kasaya geri dönmesi için geçen ay sayısı. Sağlıklı küçük mekânlar 18-36 ay.
IRR (iç getiri oranı): Yatırımın yıllık yüzde getirisi, mevduat faizi gibi okunur. 'Nominal' enflasyon dahil, 'reel' enflasyon düşülmüş hâli. Eşik (%40), Türkiye'de bu riskteki bir yatırımdan beklenen asgari getiri.
NBD (net bugünkü değer): Gelecek beş yılın kârı bugünkü paraya çevrilip yatırım düşüldüğünde kalan. Artıysa yatırım eşiğin üstünde kazandırıyor.
DSCR (borç servisi karşılama oranı): Yıllık kazancın yıllık kredi taksitlerine bölümü. Bankalar en az 1,3 ister: her 100 ₺ taksit için 130 ₺ kazanç.
Yatırımcı çarpanı (MOIC): Yatırımcının beş yılda geri aldığı para bölü koyduğu para. 2x demek parasını ikiye katlamış demektir.
Nakit getirisi (cash-on-cash): Bir yılda kasaya giren nakdin, koyduğun paraya oranı. %50 demek, o yıl yatırımının yarısını geri aldın demektir.
Nominal / reel: Nominal rakam enflasyon dahildir, reel rakam enflasyon düşülmüş hâlidir. %30 enflasyonda %66 nominal getiri, yaklaşık %28 reel getiri demektir.
İskonto oranı: Gelecekteki paranın bugünkü değerini bulmak için kullanılan yıllık oran; enflasyon ve riski içerir. FIZIBI %40 nominal kullanır.
Terminal değer: Beş yılın sonunda işletmenin satılsa edeceği tahmini değer.
Temettü getirisi: Ortaklara dağıtılan kârın, koydukları paraya oranı. Şirketten nakit olarak çıkan pay budur.
Post-money / pre-money değer: Yatırımcı 2,5 mn ₺ verip %30 alıyorsa şirketin tamamı 8,33 mn ₺ sayılır (post-money); yatırım düşülmüş hâli pre-money (5,83 mn ₺).
Özkaynak: Kurucuların ve ortakların işe koyduğu kendi parası. Krediden farkı: geri ödenmez, karşılığında şirketten pay alınır.
İşletme sermayesi: Açılıştan sonra ciro oturana kadar kira, maaş ve faturaları ödeyecek nakit rezervi; genelde 3-6 aylık sabit gider.
Beklenmeyen gider payı: Tadilat ve ekipman bütçesine eklenen %10-15'lik pay; her açılışta bir şey planlandığından pahalı çıkar.
Kira depozitosu: Mal sahibine güvence olarak bırakılan, genelde 2-3 aylık kira tutarı. Çıkarken geri alınır ama açılışta nakit olarak bağlanır.
Hava parası / devir bedeli: Dükkânı devralmak için mevcut kiracıya ya da mal sahibine ödenen, kira dışı peşin bedel. Geri alınmaz.
Tadilat (fit-out): Boş dükkânı çalışır mekâna çeviren bütün inşaat işi: zemin, duvar, tesisat, elektrik, havalandırma. Bütçenin en büyük ve en çok sapan kalemi.
MEP (mekanik, elektrik, tesisat): Havalandırma, davlumbaz, su, gider ve elektrik panosu işleri. Kafede tadilat bütçesinin üçte birine yaklaşır ve sonradan eklemesi en pahalı iştir.
ÖKC / KDS: ÖKC yasal zorunlu yazarkasa (ödeme kaydedici cihaz), KDS ise siparişi mutfağa düşüren ekran. İkisi de POS'a bağlanır.
Franchise giriş bedeli ve royalti: Bir markanın adıyla çalışmak için baştan ödenen giriş bedeli ve sonrasında cirodan kesilen düzenli pay (royalti).
Amortisman: Tadilat ve ekipmanın bedelini bir seferde değil, kullanım yıllarına yayarak gider yazmak. Nakit çıkışı değildir.
Stopaj (kira): Mal sahibi gerçek kişiyse net kiranın üstüne devlete ödenen %20. Net 100.000 ₺ kira sana 125.000 ₺'ye mal olur.
KDV (devreden / indirilecek): Tadilat ve ekipman alırken ödediğin KDV, sattıkça topladığın KDV'den düşülür; ilk aylarda devlete borç değil alacak oluşur ve zamanla erir.
BSMV: Kredi faizinin üstüne alınan %15 vergi. Bankanın söylediği faizi yaklaşık 1,15 ile çarp.
REVPASH: Koltuk başına saatlik ciro. Mekânın koltuklarını ne kadar verimli kullandığını gösterir.
Doluluk: Koltukların gün boyunca ortalama ne kadarının dolu olduğu. %60 doluluk, koltuk devriyle çarpılınca günlük müşteri sayısını verir.
Koltuk devri: Bir koltukta günde kaç farklı müşterinin oturduğu. Kahvecide 5-6, restoranda 2-3.
Tam zamanlı eşdeğer (FTE): İki yarı zamanlı çalışan bir tam zamanlı sayılır. Kadro bu ölçüyle hesaplanır.
Olgun (yıl / doluluk): Açılış rampası bittikten sonra işletmenin oturmuş hâli, genelde 2. yıl. Raporda 'olgun' diye işaretlenen rakamlar bu dönemi anlatır.
Açılış rampası: Açılıştan sonra müşteri sayısının yavaş yavaş oturmasına verilen ad. İlk aylar olgun seviyenin altındadır, bu yüzden ilk yıl kârı düşük görünür.
POS komisyonu: Kartla yapılan her satıştan bankanın aldığı pay; genelde %1-2. Nakit satışta yoktur.
Paket servis komisyonu: Paket servis platformlarının her siparişten aldığı pay; %20-30 arası, ambalaj ve platform reklamı ayrıca.
Duyarlılık (tornado) analizi: Her girdiyi tek tek %10 oynatıp sonucun ne kadar değiştiğini gösteren çubuklar; en uzun çubuk en çok dikkat edilecek varsayım.
Baz / kötümser / iyimser / stres senaryo: Aynı plan farklı varsayımlarla çalıştırılır: baz beklenen hâl, kötümser satışın düşük gittiği hâl, stres ise üstüne enflasyon ve maliyet şoku eklenmiş en kötü hâl.
Sektör referansı (benchmark): Benzer konsept ve bölgedeki işletmelerin ortalaması. Planını kıyaslamak için pusuladır, kural değil.
Fizibilite skoru: Geri ödeme, getiri, güvenlik payı, kira oranı, prime cost, finansman ve risklerin ağırlıklı ortalaması; 100 üzerinden. Kararın yerine geçmez, nereye bakacağını söyler.
KGF teminatı: Kredi Garanti Fonu'nun bankaya verdiği kefalet; teminatı olmayan yeni işletmelerin kredi almasını sağlar.
KOSGEB Girişimci Desteği: Yeni kurulan işletmelere hibe (kuruluş ve performans desteği) ve makine-teçhizat için faizsiz geri ödemeli destek; başvuru şirket kurulduktan sonra yapılır, onay 3-6 ay sürer.