Yatırımcı sunumu
23 slayt · web görünümü, PPTX ve yazdırılabilir PDF · Ok tuşlarıyla ilerle · F sunum modu · Esc çıkış
Moda Kahve Evi
Fizibilite Raporu ve Yatırımcı Sunumu
Nitelikli kahve dükkânı · Kadıköy Moda, İstanbul · 32+8 koltuk · 85 m² · 5 Eylül 2026
Elif Demir
Yönetici özeti
Kadıköy Moda, İstanbul konumunda 85 m², 32 iç koltuklu bir nitelikli kahve dükkânı için toplam yatırım ihtiyacı 11,5 mn ₺; bunun 3,98 mn ₺ kadarı tadilat, ekipman ve mobilya, 3,62 mn ₺ kadarı işletme sermayesi rezervi (4 aylık sabit gider).
Başabaş için günde 160 müşteri gerekiyor; güvenlik payı %26. Kötümser senaryoda (fiş −%10, doluluk −%15, yavaş rampa) geri ödeme 120 ay içinde gerçekleşmiyor; iyimser senaryoda 18 ay.
- • Yatırımcıdan istenen tutar modelin ihtiyacının altında; fark açık kalıyor.
Konuşmacı notu
Yönetici değerlendirmesi
Operasyon getiriyi üretiyor (2,6 yıllık geri dönüş, %54 IRR); plan finansman tarafında kapanmıyor: toplam 11,5 mn ₺ ihtiyacın 3,77 mn ₺ kadarı (%33) henüz karşılanmamış. Aşağıdaki nakit tabloları bu tutarın sağlandığı varsayımıyla kuruludur; öncelik varsayımların değil, finansmanın kapatılmasıdır.
NORMAL — Proje ilk yılda 21,0 mn ₺ ciro ve %9,8 FAVÖK üretirken, 10 yıllık dönemde ortalama 53,3 mn ₺ ciro ve %17,2 FAVÖK seviyesine ulaşmaktadır. Projenin ciro varsayımı, malzeme maliyeti oranı, diğer işletme giderleri, kira yükü, FAVÖK marjı, operasyonel nakit yaratımı, yatırımın geri dönüş süresi ve getiri oranı (IRR) olumlu görünürken, personel gideri oranı yakından takip edilmelidir. %54 IRR ve 2,6 yıllık geri dönüş süresi ile yatırım genel olarak uygulanabilir ancak iyileştirmeye açık bir yapı göstermektedir.
Konuşmacı notu
Konsept
Moda Kahve Evi, Kadıköy Moda, İstanbul konumunda alkolsüz bir nitelikli kahve dükkânı olarak planlanıyor.
Bu farkın plandaki karşılığı: personel oranı referansın %12 üstünde — daha yoğun servis kadrosu. Yatırımcı ve banka bu farkı rakip fiyatlarıyla karşılaştırarak sınayacak; 3. bölümdeki rakip listesi bu iddianın kanıtı olur.
Kapasite 32 iç + 8 dış koltuk, günde 12 saat, ayda 30 gün. Teorik koltuk devri 6,0/gün; olgun doluluk %63 (FIZIBI varsayımı).
Konuşmacı notu
Lokasyon ve pazar
Aylık kira 165 bin ₺ (mekân bulundu, sözleşme imzalanmadı; gerçek kişi mal sahibi, %20 stopaj ile işletmeye maliyeti 206 bin ₺); m² başına 1.941 ₺, semt ortalamasının %46 altında.
Konuşmacı notu
Menü ve birim ekonomisi
Konuşmacı notu
Kapasite ve gelir modeli
Yatırım bütçesi
- İşletme sermayesi rezervi3,62 mn ₺32%
- Tadilat ve inşaat (MEP, havalandırma dahil)2,48 mn ₺22%
- Yatırım KDV'si (devreden, geri kazanılır)866 bin ₺8%
- Mutfak / bar ekipmanı807 bin ₺7%
- Mobilya ve dekorasyon559 bin ₺5%
- Hava parası / devir bedeli500 bin ₺4%
- Kira depozitosu495 bin ₺4%
- Açılış öncesi personel ve eğitim430 bin ₺4%
- Beklenmeyen giderler398 bin ₺3%
- Açılış stoğu235 bin ₺2%
- Açılış pazarlaması223 bin ₺2%
- Tadilat dönemi kirası206 bin ₺2%
- Tabela, marka kimliği, menü200 bin ₺2%
- Ruhsat, izin ve kuruluş167 bin ₺1%
- Mimari proje ve denetim149 bin ₺1%
- POS, ÖKC, KDS ve IT134 bin ₺1%
Konuşmacı notu
İşletme giderleri ve kadro
- Satılan malın maliyeti630 bin ₺ · 24%
- Personel (brüt + SGK)778 bin ₺ · 30%
- Kira + aidat256 bin ₺ · 10%
- Platform komisyonları89.252 ₺ · 3%
- Enerji43.745 ₺ · 2%
- Pazarlama77.275 ₺ · 3%
- Diğer işletme giderleri191 bin ₺ · 7%
Kadro açılış ayı ücretleriyle; 2. yılda Ocak asgari ücret adımlarından sonra aylık personel gideri: 778 bin ₺ · %30
3 yıllık gelir tablosu
| Kalem | 1. yıl | 2. yıl | 3. yıl |
|---|---|---|---|
| Net satışlar (KDV hariç) | 21,0 mn ₺ | 30,9 mn ₺ | 36,0 mn ₺ |
| Satılan malın maliyeti | −5,18 mn ₺ | −7,56 mn ₺ | −8,76 mn ₺ |
| Brüt kâr | 15,8 mn ₺%75 | 23,3 mn ₺%76 | 27,3 mn ₺%76 |
| Personel (brüt + SGK) | −7,76 mn ₺ | −9,34 mn ₺ | −10,9 mn ₺ |
| Kira + aidat | −2,48 mn ₺ | −3,07 mn ₺ | −3,62 mn ₺ |
| Platform komisyonları | −728 bin ₺ | −1,07 mn ₺ | −1,25 mn ₺ |
| Diğer işletme giderleri | −2,79 mn ₺ | −3,74 mn ₺ | −4,38 mn ₺ |
| FAVÖK (EBITDA) | 2,06 mn ₺%10 | 6,13 mn ₺%20 | 7,15 mn ₺%20 |
| Amortisman | −903 bin ₺ | −903 bin ₺ | −903 bin ₺ |
| Faiz (BSMV dahil) | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ |
| Vergi (gösterge) | 0 ₺ | −1,16 mn ₺ | −1,54 mn ₺ |
| Net kâr | 1,10 mn ₺%5 | 4,00 mn ₺%13 | 4,63 mn ₺%13 |
Nakit akışı ve geri ödeme
Eğri yatırımın çıktığı noktadan başlar: 0. ay 11,5 mn ₺ eksidedir. Sıfır çizgisini kestiği ay yatırımın geri döndüğü aydır; üstündeki alan yatırımın ötesinde biriken nakittir.
Konuşmacı notu
Senaryolar
| Gösterge | Kötümser | Baz | İyimser | Stres |
|---|---|---|---|---|
| 2. yıl net ciro | 23,6 mn ₺ | 30,9 mn ₺ | 35,3 mn ₺ | 21,1 mn ₺ |
| 2. yıl FAVÖK | 135 bin ₺ | 6,13 mn ₺ | 10,5 mn ₺ | −4,66 mn ₺ |
| 2. yıl FAVÖK marjı | %0,6 | %19,8 | %29,6 | %-22,1 |
| Geri ödeme (ay) | — | 31 | 18 | — |
| Ek finansman ihtiyacı | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ | 11,1 mn ₺ |
| Nakit tükenme ayı | — | — | — | 11 |
Stres senaryosu: kötümser + yüksek enflasyon, ara zam ve tadilat aşımı (ek).
Konuşmacı notu
Duyarlılık
- Menü fiyatı (±%10)−752 bin ₺2,62 mn ₺
- Doluluk (±%10)−234 bin ₺2,24 mn ₺
- Personel maliyeti (±%10)327 bin ₺1,80 mn ₺
- Hammadde oranı (±3 puan)450 bin ₺1,70 mn ₺
- Kira (±%10)856 bin ₺1,35 mn ₺
Riskler ve önlemler
Personel maliyeti cironun %30'u. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler.
Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.
Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı.
Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü.
Ticari kirada mal sahibi çoğu zaman depozitoya ek olarak kira bedeli kadar teminat senedi, banka teminat mektubu ya da şahsi kefil ister; hava parası ödenmiş olması bunu ortadan kaldırmaz. Bu tutar modelde yatırım kaleminde yer almıyor.
Önlem: Sözleşme öncesi teminat tipini ve tutarını yazılı olarak netleştir; banka teminat mektubu maliyetini (yıllık %2-4 komisyon) bütçele, senet yerine mektubu tercih et.
Başabaş için günde 160 müşteri gerekiyor; plan 217. Güvenlik payı %26.
Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi.
İşyeri açma ruhsatı, itfaiye raporu ve gıda işletme kayıt belgesi 1-4 ay sürebilir; tapuda 'mesken' ise kat malikleri oybirliği gerekir.
Önlem: Sözleşmeden önce tapu cinsi ve ruhsat uygunluğunu belediyede sor; ruhsat şartlı fesih maddesi; 2 ay ek nakit.
İşletme sermayesi 4 aylık sabit gideri karşılıyor; en düşük kasa 3.9 mn ₺ (2. ay). Tadilatta %10-20 aşım Türkiye'de olağan.
Önlem: Sabit fiyatlı müteahhit sözleşmesi, %10-15 beklenmeyen gider, 4-6 ay işletme sermayesi.
Ekip ve yönetişim
Yönetişim taahhüdü
- Aylık KPI raporu: müşteri/gün, ortalama fiş, hammadde %, personel %, kasa
- Tüm satışlar ÖKC üzerinden; ortak banka hesabı görünürlüğü
- Belirli eşik üstü harcamalarda yatırımcı onayı
- Mali müşavir ve avukat ile düzenli çalışma; ruhsat ve kira takvimi paylaşımı
Açılış takvimi ve kilometre taşları
Konuşmacı notu
Yatırım talebi ve fon kullanımı
Konuşmacı notu
Çıkış senaryoları
Tek şubeli bir yeme-içme işletmesinde çıkış üç yoldan olur. Aşağıdaki tablo, mevcut modelin defter değerine dayanan terminal değerinin yanına FAVÖK çarpanıyla bir çıkış durumu koyar.
Formül ortaklık sözleşmesine yazılır: çıkış yılı FAVÖK × anlaşılan çarpan × yatırımcı payı. 3. yıldan itibaren, 12 ay önceden bildirimle ve 24 aya kadar taksitle.
Bir yeme-içme grubuna ya da çok şubeli bir markaya satış. İkinci şube açıldıysa alıcı tek bir mekânı değil tekrarlanabilir bir format satın alır; çarpan bandı yukarı çıkar.
İşletme kurucuda kalır; marka, reçete ve operasyon el kitabı lisanslanır. Ciro üzerinden royalti, hisse satmadan yatırımcıya giden nakdi büyütür.
| Çıkış durumu | İşletme değeri | Yatırımcı payı (%35) |
|---|---|---|
| Defter değeri — mevcut modeldeki terminal değer | 4.513.814 ₺ | 1.579.835 ₺ |
| 3x · 5. yıl FAVÖK | 27.408.957 ₺ | 9.593.135 ₺ |
| 4x · 5. yıl FAVÖK | 36.545.276 ₺ | 12.790.847 ₺ |
Konuşmacı notu
Öneriler
- Skoru en çok finansman: paranın ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı düşürüyor (24/100). Önce bunu düzelt.
- Sonucu en çok menü fiyatı değiştiriyor; bu rakamı gerçek gözlem ve tekliflerle doğrula.
- Yatırımcı talebini modelin ihtiyacına çıkar (3,77 mn ₺) ya da bütçeyi küçült; 173 bin ₺ açıkla açılmak ilk aylarda nakit sıkışması demektir. İki yol var: aynı %35 hisseyle talebi büyütürsen post-money 10,8 mn ₺ olur — 2. yıl FAVÖK'ün 1,8 katı; bugünkü değerlemeyi korumak istersen aynı para için %37 hisse vermen gerekir.
Muhtemel yatırımcı soruları
Olgun dönemde günde 217 müşteri, bunun 132'i salonda: 35,2 ortalama aktif koltuk (32 iç + 8 dış, dış koltuklar yılın açık aylarıyla ağırlıklandırıldı) × 6,0 teorik devir × %63 doluluk (FIZIBI varsayımı). Başabaş için 160 gerekiyor; güvenlik payı %26.
1. yıl net kâr −752 bin ₺ olur (baz 1,10 mn ₺). Kötümser senaryo bunu doluluk −%15 ve yavaş rampayla birleştiriyor: ek finansman ihtiyacı 0 ₺.
Kira/ciro %10; sözleşme yıldönümünde %24/%18/%14 artış modellendi. Kira %29 artana kadar geri ödeme 36 ayı aşmıyor.
Personel/ciro %30; Ocak adımları 2027 %27, 2028 %21 ve işveren maliyeti çarpanı 1,33 modelde. Menü fiyatı 3 ayda bir güncelleniyor; zam ayında fiyat güncellemesi şart.
Proje geri ödemesi 31 ay. Yatırımcı payına düşen dağıtılabilir nakitle 10 yıllık çarpan 5,51x, IRR %35 nominal / %17 reel; 3. yıl temettü getirisi %38.
10,3 mn ₺ post-money = 2. yıl FAVÖK'ün (6,13 mn ₺) 1,7 katı; tek şubeli yeme-içme işletmeleri Türkiye'de tipik olarak 2-4x FAVÖK bandında el değiştirir. 10. yıl terminal değer 4,51 mn ₺.
Beklenmeyen giderler 398 bin ₺ ve 4 aylık işletme sermayesi (3,62 mn ₺) bütçede. Stres senaryosu (tadilat +%15, yüksek enflasyon, ara zam) ek ihtiyacı 11,1 mn ₺ gösteriyor. Koltuk başına yatırım 152 bin ₺ (referans 189 bin ₺).
Asgari ücret ve personel devri (olasılık 4/5, etki 3/5). Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.
Cevaplar modeldeki rakamlardan türetildi; toplantıdan önce kendi cümlelerinle prova et.
Yönetici değerlendirmesi — satır satır
Yönetici değerlendirmesinin satır satır dökümü; özet slayttaki dört rakam bu tablodan gelir.
| Başlık | 1. YIL | 10 YILLIK ORTALAMA · NOMİNAL | Yönetici yorumu |
|---|---|---|---|
| CİRO | 21,0 mn ₺günde 178 müşteri · 361 ₺ gerçekleşen ort. fiş (KDV dahil) · ciro KDV hariç | 53,3 mn ₺ / yıl10 yıllık ortalama | Öngörülen günde 217 müşteri ve 435 ₺ ortalama fiş (2. yıl fiyatlarıyla) ile 2. yılda 30,9 mn ₺ net ciro beklenmektedir. Ciro varsayımı; lokasyon, 85 m², 32 koltuk kapasitesi ve %63 beklenen doluluk dikkate alındığında gerçekçi görünmektedir (m² başına aylık ciro sektör referansının %24 altında). 10 yıllık ortalama nominaldir: aradaki farkın büyük kısmı enflasyondan gelen fiyat artışıdır, reel büyüme değildir. |
| SMM | 5,18 mn ₺ · %24,7 | 13,0 mn ₺ · %24,310 yıllık ortalama | SMM'nin ciroya oranı %24,5 seviyesindedir. Bu oran benzer nitelikli kahve konseptlerinin sektör referansı olan %25,0 ile karşılaştırıldığında uyumlu görünmektedir; 10 yıllık dönemde korunmaktadır. |
| PERSONEL GİDERİ | 7,76 mn ₺ · %37,07 kişi | 17,3 mn ₺ · %32,510 yıllık ortalama | 2. yılda personel maliyetinin ciroya oranı %30,2 olup operasyon 7 kişiyle planlanmaktadır. Oran, sektör referans bandı olan %24–%30 ile karşılaştırıldığında yüksek seviyededir; 10 yıllık dönemde iyileşmektedir. |
| DİĞER GİDERLER | 3,52 mn ₺ · %16,8 | 8,50 mn ₺ · %15,910 yıllık ortalama | Enerji, bakım, temizlik, sarf, POS/komisyon ve pazarlama dahil diğer operasyonel giderler cironun %15,6'sını oluşturmaktadır. Bu oran konsept açısından makul görünmekte, 10 yıllık dönemde korunmaktadır. |
| KİRA + AİDAT | 2,48 mn ₺ · %11,8 | 5,35 mn ₺ · %10,010 yıllık ortalama | Kira ve aidatın ciroya oranı %9,9 seviyesindedir. Bu oran yaratılması beklenen ciroya göre avantajlı görünmekte, 10 yıllık dönemde iyileşmektedir. Kira, geri ödeme 36 ayı aşmadan en fazla %29 artabilir. |
| FAVÖK | 2,06 mn ₺ · %9,8 | 9,15 mn ₺ · %17,210 yıllık ortalama | Projenin FAVÖK marjı 2. yılda %19,8 seviyesindedir (1. yıl %9,8, 10 yıllık ortalama %17,2). FAVÖK marjının ilk yıldan 10 yıllık ortalamaya gelişimi operasyonun güçlendiğini göstermekte; ciro ve operasyonel maliyet varsayımları birlikte değerlendirildiğinde kârlılık seviyesinin gerçekçi ve sürdürülebilir olduğu değerlendirilmektedir. |
| NET OPERASYONEL NAKİT | 3,42 mn ₺ | 7,37 mn ₺ / yıl10 yıllık ortalama | İşletme ilk yılda 3,42 mn ₺, 10 yıllık dönemde yılda ortalama 7,37 mn ₺ operasyonel nakit üretmektedir. Borç servisi ve yenileme yatırımları düşüldükten sonra dönem boyunca yaratılan toplam nakit 72,6 mn ₺ olup 11,5 mn ₺ yatırımın 6,3 katına karşılık gelmektedir. Uzun dönem nakit üretme kapasitesi yatırımın finansal sürdürülebilirliği açısından güçlü görünmektedir. |
| YATIRIM GERİ DÖNÜŞÜ | 2,6 yıl31 ay | 4,8 yıl%40 iskontolu | Toplam 11,5 mn ₺ yatırımın 2,6 yılda (31 ay) geri dönmesi beklenmektedir. Bu süre, yatırım büyüklüğü ve yaratılan operasyonel nakit dikkate alındığında makul görünmektedir. |
| IRR | %54nominal | %34reel · eşik %40 | Projenin iç verim oranı (IRR) %54 seviyesindedir (eşik getiri %40). Beklenen getiri; yatırım büyüklüğü, geri dönüş süresi ve operasyonel risklerle birlikte değerlendirildiğinde güçlü seviyededir. |
Konuşmacı notu
EUR / USD referans görünümü
| Kalem | TL | EUR | USD |
|---|---|---|---|
| Toplam yatırım | 11.472.521 ₺ | €207k | $242k |
| Tadilat, ekipman, mobilya | 3.982.372 ₺ | €72k | $84k |
| İşletme sermayesi | 3.620.576 ₺ | €65k | $76k |
| Aylık kira | 165.000 ₺ | €2.973 | $3.474 |
| Ortalama fiş (KDV dahil) | 330 ₺ | €6 | $7 |
| 1. yıl net ciro | 20.999.924 ₺ | €378k | $442k |
| 2. yıl net ciro | 30.909.880 ₺ | €557k | $651k |
| 2. yıl FAVÖK | 6.131.314 ₺ | €110k | $129k |
| 2. yıl net kâr | 3.998.478 ₺ | €72k | $84k |
| Yatırım talebi | 3.600.000 ₺ | €65k | $76k |
| Post-money değer | 10.285.714 ₺ | €185k | $217k |
| 10. yıl sonu değer (terminal) | 4.513.814 ₺ | €81k | $95k |
Teşekkürler
Yatırım talebi: 3.600.000 ₺ · %35
Moda Kahve Evi · Elif Demir · İletişim: iletişim bilgini 8. bölümde ekle
Bu sunum bir projeksiyondur; yatırım tavsiyesi değildir. Tüm rakamlar kullanıcı girdilerine ve tarihli sektör varsayımlarına dayanır; gerçekleşen sonuçlar farklılık gösterebilir. · FIZIBI ile hazırlandı · Koşullu fizibilite (73/100)