Yatırımcı sunumu
23 slayt · web görünümü, PPTX ve yazdırılabilir PDF · Ok tuşlarıyla ilerle · F sunum modu · Esc çıkış
Arka Sokak Kahve
Fizibilite Taslağı — yeniden tasarım gerekli
Nitelikli kahve dükkânı · Kadıköy Moda, İstanbul · 12+4 koltuk · 40 m² · 5 Eylül 2026
Ayşe Demir
Engeller
- • Bu haliyle uygun değil (16/100)
- • Başabaş (65 müşteri/gün) planın (57) üstünde.
- • Kira, tahmini cironun %15'inden fazla; sektörde riskli sayılır.
- • Özkaynak + kredi toplam ihtiyacı karşılamıyor; fark karşılanmayan açık olarak gösterilir; ek özkaynak, kredi veya yatırımcı gerekir.
- • Geri ödeme 36 ayı aşıyor.
- Skoru en çok yatırımın getirisi (paranı bankada tutmaya kıyasla) düşürüyor (0/100). Önce bunu düzelt.
- Elindeki para toplam ihtiyacın %25 kadarı; 3,58 mn ₺ eksik. Seçenekler: daha küçük veya devren bir mekân, ortak, aile desteği ya da vadesi uzun bir kredi.
- Sonucu en çok menü fiyatı değiştiriyor; bu rakamı gerçek gözlem ve tekliflerle doğrula.
- Kira/ciro %15'in üstünde: daha küçük alan, bir sokak arkası veya kira pazarlığı olmadan bu plan yatırımcı önünde zorlanır.
Yönetici özeti
Kadıköy Moda, İstanbul konumunda 40 m², 12 iç koltuklu bir nitelikli kahve dükkânı için toplam yatırım ihtiyacı 4,78 mn ₺; bunun 2,06 mn ₺ kadarı tadilat, ekipman ve mobilya, 1,04 mn ₺ kadarı işletme sermayesi rezervi (4 aylık sabit gider).
Başabaş için günde 65 müşteri gerekiyor; güvenlik payı %-14. Kötümser senaryoda (fiş −%10, doluluk −%15, yavaş rampa) geri ödeme 120 ay içinde gerçekleşmiyor ve 3,05 mn ₺ ek finansman gerekiyor; iyimser senaryoda 58 ay.
- • Kira, tahmini cironun %15'inden fazla; sektörde riskli sayılır.
- • Özkaynak + kredi toplam ihtiyacı karşılamıyor; fark karşılanmayan açık olarak gösterilir; ek özkaynak, kredi veya yatırımcı gerekir.
- • Geri ödeme 36 ayı aşıyor.
Konuşmacı notu
Yönetici değerlendirmesi
Projenin ilk yıl performansı, 10 yıllık ortalama operasyonel sonuçları ve yatırım geri dönüş göstergeleri birlikte değerlendirildiğinde mevcut varsayımlar yatırımı karşılayacak bir nakit yaratmamakta; personel gideri oranı ve diğer işletme giderleri yeniden ele alınmadan proje bu haliyle sürdürülebilir görünmemektedir.
ZAYIF — Proje ilk yılda 3,45 mn ₺ ciro ve %-30,5 FAVÖK üretirken, 10 yıllık dönemde ortalama 10,1 mn ₺ ciro ve %-5,0 FAVÖK seviyesine ulaşmaktadır. Projenin ciro varsayımı ve malzeme maliyeti oranı olumlu görünürken, personel gideri oranı, diğer işletme giderleri, kira yükü, FAVÖK marjı, operasyonel nakit yaratımı, yatırımın geri dönüş süresi ve getiri oranı (IRR) yakından takip edilmelidir. %12 MIRR ve 10 yılı aşan geri dönüş süresi ile yatırım genel olarak yeniden değerlendirilmesi gereken bir yapı göstermektedir.
Konuşmacı notu
Konsept
Arka Sokak Kahve, Kadıköy Moda, İstanbul konumunda alkolsüz bir nitelikli kahve dükkânı olarak planlanıyor.
Bu farkın plandaki karşılığı: personel oranı referansın %25 üstünde — daha yoğun servis kadrosu. Yatırımcı ve banka bu farkı rakip fiyatlarıyla karşılaştırarak sınayacak; 3. bölümdeki rakip listesi bu iddianın kanıtı olur.
Kapasite 12 iç + 4 dış koltuk, günde 11 saat, ayda 30 gün. Teorik koltuk devri 5,5/gün; olgun doluluk %54 (FIZIBI varsayımı).
Konuşmacı notu
Lokasyon ve pazar
Aylık kira 55.000 ₺ (kurucu beyanı, mekân seçilmedi; gerçek kişi mal sahibi, %20 stopaj ile işletmeye maliyeti 68.750 ₺); m² başına 1.375 ₺, semt ortalamasının %12 altında.
Konuşmacı notu
Menü ve birim ekonomisi
Konuşmacı notu
Kapasite ve gelir modeli
Yatırım bütçesi
- İşletme sermayesi rezervi1,04 mn ₺22%
- Tadilat ve inşaat (MEP, havalandırma dahil)962 bin ₺20%
- Mutfak / bar ekipmanı606 bin ₺13%
- Yatırım KDV'si (devreden, geri kazanılır)463 bin ₺10%
- Mobilya ve dekorasyon356 bin ₺7%
- Açılış pazarlaması223 bin ₺5%
- Beklenmeyen giderler206 bin ₺4%
- Tabela, marka kimliği, menü200 bin ₺4%
- Ruhsat, izin ve kuruluş167 bin ₺3%
- Kira depozitosu165 bin ₺3%
- POS, ÖKC, KDS ve IT134 bin ₺3%
- Açılış öncesi personel ve eğitim88.475 ₺2%
- Tadilat dönemi kirası68.750 ₺1%
- Mimari proje ve denetim57.727 ₺1%
- Açılış stoğu46.660 ₺1%
Konuşmacı notu
İşletme giderleri ve kadro
- Satılan malın maliyeti125 bin ₺ · 25%
- Personel (brüt + SGK)165 bin ₺ · 34%
- Kira + aidat85.250 ₺ · 17%
- Platform komisyonları0 ₺ · 0%
- Enerji20.586 ₺ · 4%
- Pazarlama14.736 ₺ · 3%
- Diğer işletme giderleri91.108 ₺ · 19%
Kadro açılış ayı ücretleriyle; 2. yılda Ocak asgari ücret adımlarından sonra aylık personel gideri: 165 bin ₺ · %34
3 yıllık gelir tablosu
| Kalem | 1. yıl | 2. yıl | 3. yıl |
|---|---|---|---|
| Net satışlar (KDV hariç) | 3,45 mn ₺ | 5,89 mn ₺ | 6,87 mn ₺ |
| Satılan malın maliyeti | −887 bin ₺ | −1,50 mn ₺ | −1,74 mn ₺ |
| Brüt kâr | 2,56 mn ₺%74 | 4,39 mn ₺%75 | 5,13 mn ₺%75 |
| Personel (brüt + SGK) | −1,65 mn ₺ | −1,98 mn ₺ | −2,30 mn ₺ |
| Kira + aidat | −825 bin ₺ | −1,02 mn ₺ | −1,21 mn ₺ |
| Platform komisyonları | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ |
| Diğer işletme giderleri | −1,14 mn ₺ | −1,52 mn ₺ | −1,77 mn ₺ |
| FAVÖK (EBITDA) | −1,05 mn ₺%-30 | −130 bin ₺%-2 | −153 bin ₺%-2 |
| Amortisman | −418 bin ₺ | −418 bin ₺ | −418 bin ₺ |
| Faiz (BSMV dahil) | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ |
| Vergi (gösterge) | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ |
| Net kâr | −1,51 mn ₺%-44 | −598 bin ₺%-10 | −628 bin ₺%-9 |
Nakit akışı ve geri ödeme
Eğri yatırımın çıktığı noktadan başlar: 0. ay 4,78 mn ₺ eksidedir. Sıfır çizgisini kestiği ay yatırımın geri döndüğü aydır; üstündeki alan yatırımın ötesinde biriken nakittir.
Konuşmacı notu
Senaryolar
| Gösterge | Kötümser | Baz | İyimser | Stres |
|---|---|---|---|---|
| 2. yıl net ciro | 4,51 mn ₺ | 5,89 mn ₺ | 6,73 mn ₺ | 4,02 mn ₺ |
| 2. yıl FAVÖK | −1,33 mn ₺ | −130 bin ₺ | 775 bin ₺ | −2,32 mn ₺ |
| 2. yıl FAVÖK marjı | %-29,5 | %-2,2 | %11,5 | %-57,8 |
| Geri ödeme (ay) | — | — | 58 | — |
| Ek finansman ihtiyacı | 3,05 mn ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ | 6,16 mn ₺ |
| Nakit tükenme ayı | 10 | — | — | 8 |
Stres senaryosu: kötümser + yüksek enflasyon, ara zam ve tadilat aşımı (ek).
Konuşmacı notu
Duyarlılık
- Menü fiyatı (±%10)−1,83 mn ₺−1,19 mn ₺
- Doluluk (±%10)−1,74 mn ₺−1,28 mn ₺
- Personel maliyeti (±%10)−1,67 mn ₺−1,35 mn ₺
- Hammadde oranı (±3 puan)−1,62 mn ₺−1,40 mn ₺
- Kira (±%10)−1,59 mn ₺−1,43 mn ₺
Riskler ve önlemler
Kurucu ilk kez yiyecek-içecek işletmesi açıyor; operasyonel öğrenme eğrisi ilk 6 ayda maliyet ve kaliteyi etkiler.
Önlem: Açılıştan önce deneyimli bir şef veya işletme müdürü işe al; referans kontrolü yap; danışman bul.
Mekân henüz yok; kira semt ortalamasıyla hesaplandı ve olgun yılda cironun %17'sine denk geliyor. Gerçek teklif bu oranı iki yöne de oynatır.
Önlem: 5+5 yıl sözleşme, yenileme opsiyonu, ruhsat şartlı fesih maddesi, kira şerhi; kira TL olmalı.
Başabaş için günde 65 müşteri gerekiyor; plan 57. Güvenlik payı %-14.
Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi.
Personel maliyeti cironun %34'ü. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler.
Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.
Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı.
Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü.
Ticari kirada mal sahibi çoğu zaman depozitoya ek olarak kira bedeli kadar teminat senedi, banka teminat mektubu ya da şahsi kefil ister; yeni işletmede bu talep kuraldır. Bu tutar modelde yatırım kaleminde yer almıyor.
Önlem: Sözleşme öncesi teminat tipini ve tutarını yazılı olarak netleştir; banka teminat mektubu maliyetini (yıllık %2-4 komisyon) bütçele, senet yerine mektubu tercih et.
Ekip ve yönetişim
Yönetişim taahhüdü
- Aylık KPI raporu: müşteri/gün, ortalama fiş, hammadde %, personel %, kasa
- Tüm satışlar ÖKC üzerinden; ortak banka hesabı görünürlüğü
- Belirli eşik üstü harcamalarda yatırımcı onayı
- Mali müşavir ve avukat ile düzenli çalışma; ruhsat ve kira takvimi paylaşımı
Açılış takvimi ve kilometre taşları
Konuşmacı notu
Karşılanmayan açık
Konuşmacı notu
Öneriler
- Skoru en çok yatırımın getirisi (paranı bankada tutmaya kıyasla) düşürüyor (0/100). Önce bunu düzelt.
- Elindeki para toplam ihtiyacın %25 kadarı; 3,58 mn ₺ eksik. Seçenekler: daha küçük veya devren bir mekân, ortak, aile desteği ya da vadesi uzun bir kredi.
- Sonucu en çok menü fiyatı değiştiriyor; bu rakamı gerçek gözlem ve tekliflerle doğrula.
- Kira/ciro %15'in üstünde: daha küçük alan, bir sokak arkası veya kira pazarlığı olmadan bu plan yatırımcı önünde zorlanır.
Muhtemel yatırımcı soruları
Olgun dönemde günde 57 müşteri, bunun 40'i salonda: 13,6 ortalama aktif koltuk (12 iç + 4 dış, dış koltuklar yılın açık aylarıyla ağırlıklandırıldı) × 5,5 teorik devir × %54 doluluk (FIZIBI varsayımı). Başabaş için 65 gerekiyor; güvenlik payı %-14.
1. yıl net kâr −1,83 mn ₺ olur (baz −1,51 mn ₺). Kötümser senaryo bunu doluluk −%15 ve yavaş rampayla birleştiriyor: ek finansman ihtiyacı 3,05 mn ₺.
Kira/ciro %17; sözleşme yıldönümünde %24/%18/%14 artış modellendi. Baz senaryoda 36 ayda geri ödeme olmadığından kira için pay yok; sözleşmede artış tavanı şart.
Personel/ciro %34; Ocak adımları 2027 %27, 2028 %21 ve işveren maliyeti çarpanı 1,33 modelde. Menü fiyatı 3 ayda bir güncelleniyor; zam ayında fiyat güncellemesi şart.
Basit geri ödeme 120+ ay; iskontolu 120+ ay. 2. yıl nakit getirisi %1.
Henüz bir yatırımcı hissesi teklif edilmiyor; plan 3,58 mn ₺ açık veriyor ve bu haliyle kapanmıyor. Bu tutarın hangi yapıyla (ortak sermayesi, kredi ya da kademeli yatırım) kapatılacağı görüşmeye açıktır.
Beklenmeyen giderler 206 bin ₺ ve 4 aylık işletme sermayesi (1,04 mn ₺) bütçede. Stres senaryosu (tadilat +%15, yüksek enflasyon, ara zam) ek ihtiyacı 6,16 mn ₺ gösteriyor. Koltuk başına yatırım 182 bin ₺ (referans 189 bin ₺).
Kurucunun sektör tecrübesi (olasılık 5/5, etki 4/5). Önlem: Açılıştan önce deneyimli bir şef veya işletme müdürü işe al; referans kontrolü yap; danışman bul.
Cevaplar modeldeki rakamlardan türetildi; toplantıdan önce kendi cümlelerinle prova et.
Yönetici değerlendirmesi — satır satır
Yönetici değerlendirmesinin satır satır dökümü; özet slayttaki dört rakam bu tablodan gelir.
| Başlık | 1. YIL | 10 YILLIK ORTALAMA · NOMİNAL | Yönetici yorumu |
|---|---|---|---|
| CİRO | 3,45 mn ₺günde 40 müşteri · 264 ₺ gerçekleşen ort. fiş (KDV dahil) · ciro KDV hariç | 10,1 mn ₺ / yıl10 yıllık ortalama | Öngörülen günde 57 müşteri ve 316 ₺ ortalama fiş (2. yıl fiyatlarıyla) ile 2. yılda 5,89 mn ₺ net ciro beklenmektedir. Ciro varsayımı; lokasyon, 40 m², 12 koltuk kapasitesi ve %54 beklenen doluluk dikkate alındığında temkinli görünmektedir (m² başına aylık ciro sektör referansının %58 altında). 10 yıllık ortalama nominaldir: aradaki farkın büyük kısmı enflasyondan gelen fiyat artışıdır, reel büyüme değildir. |
| SMM | 887 bin ₺ · %25,7 | 2,56 mn ₺ · %25,410 yıllık ortalama | SMM'nin ciroya oranı %25,5 seviyesindedir. Bu oran benzer nitelikli kahve konseptlerinin sektör referansı olan %25,0 ile karşılaştırıldığında uyumlu görünmektedir; 10 yıllık dönemde korunmaktadır. |
| PERSONEL GİDERİ | 1,65 mn ₺ · %47,72 kişi | 3,57 mn ₺ · %35,310 yıllık ortalama | 2. yılda personel maliyetinin ciroya oranı %33,6 olup operasyon 2 kişiyle planlanmaktadır. Oran, sektör referans bandı olan %24–%30 ile karşılaştırıldığında yüksek seviyededir; 10 yıllık dönemde iyileşmektedir. |
| DİĞER GİDERLER | 1,14 mn ₺ · %33,1 | 2,70 mn ₺ · %26,710 yıllık ortalama | Enerji, bakım, temizlik, sarf, POS/komisyon ve pazarlama dahil diğer operasyonel giderler cironun %25,7'sini oluşturmaktadır. Bu oran konsept açısından yüksek görünmekte, 10 yıllık dönemde iyileşmektedir. Enerji, bakım, pazarlama ve sarf kalemleri tek tek gözden geçirilerek sabit gider yükü sorgulanmalıdır. |
| KİRA + AİDAT | 825 bin ₺ · %23,9 | 1,78 mn ₺ · %17,610 yıllık ortalama | Kira ve aidatın ciroya oranı %17,4 seviyesindedir. Bu oran yaratılması beklenen ciroya göre yüksek görünmekte, 10 yıllık dönemde iyileşmektedir. |
| FAVÖK | −1,05 mn ₺ · %-30,5 | −506 bin ₺ · %-5,010 yıllık ortalama | Projenin FAVÖK marjı 2. yılda %-2,2 seviyesindedir (1. yıl %-30,5, 10 yıllık ortalama %-5,0). FAVÖK marjının ilk yıldan 10 yıllık ortalamaya gelişimi operasyonun güçlendiğini göstermekte; ciro ve operasyonel maliyet varsayımları birlikte değerlendirildiğinde kârlılık seviyesinin yetersiz olduğu değerlendirilmektedir. |
| NET OPERASYONEL NAKİT | −808 bin ₺ | −411 bin ₺ / yıl10 yıllık ortalama | İşletme ilk yılda −808 bin ₺, 10 yıllık dönemde yılda ortalama −411 bin ₺ operasyonel nakit üretmektedir. Borç servisi ve yenileme yatırımları düşüldükten sonra dönem boyunca yaratılan toplam nakit −4,95 mn ₺ olup 4,78 mn ₺ yatırımın tamamı geri gelmemektedir. Uzun dönem nakit üretme kapasitesi yatırımın finansal sürdürülebilirliği açısından sınırlı görünmektedir. |
| YATIRIM GERİ DÖNÜŞÜ | 10 yıl+model ufkunda geri dönmüyor | 10 yıl+%40 iskontolu | Toplam 4,78 mn ₺ yatırım, 10 yıllık model ufkunda geri dönmemektedir. Bu süre, yatırım büyüklüğü ve yaratılan operasyonel nakit dikkate alındığında uzun görünmektedir. |
| IRR | —nominal | —reel · eşik %40 | Nakit akışı yıl içinde birden fazla kez işaret değiştirdiği için tek bir IRR'ye oturmuyor; düzeltilmiş iç verim oranı (MIRR) %12 seviyesindedir (eşik getiri %40). Beklenen getiri; yatırım büyüklüğü, geri dönüş süresi ve operasyonel risklerle birlikte değerlendirildiğinde düşük seviyededir. |
Konuşmacı notu
EUR / USD referans görünümü
| Kalem | TL | EUR | USD |
|---|---|---|---|
| Toplam yatırım | 4.780.946 ₺ | €86k | $101k |
| Tadilat, ekipman, mobilya | 2.058.461 ₺ | €37k | $43k |
| İşletme sermayesi | 1.036.517 ₺ | €19k | $22k |
| Aylık kira | 55.000 ₺ | €991 | $1.158 |
| Ortalama fiş (KDV dahil) | 240 ₺ | €4 | $5 |
| 1. yıl net ciro | 3.449.508 ₺ | €62k | $73k |
| 2. yıl net ciro | 5.894.449 ₺ | €106k | $124k |
| 2. yıl FAVÖK | −129.895 ₺ | −€2.340 | −$2.735 |
| 2. yıl net kâr | −597.671 ₺ | −€11k | −$13k |
| 10. yıl sonu değer (terminal) | 0 ₺ | €0 | $0 |
Teşekkürler
Arka Sokak Kahve · Ayşe Demir · İletişim: iletişim bilgini 8. bölümde ekle
Bu sunum bir projeksiyondur; yatırım tavsiyesi değildir. Tüm rakamlar kullanıcı girdilerine ve tarihli sektör varsayımlarına dayanır; gerçekleşen sonuçlar farklılık gösterebilir. · FIZIBI ile hazırlandı · Bu haliyle uygun değil (16/100)