Fizibilite raporuÖrnek

Arka Sokak Kahve

Nitelikli kahve · Kadıköy Moda, İstanbul · 40 m² · 12 koltuk · Açılış 2027-03

Özet karar · Bu haliyle uygun değil

Arka Sokak Kahve: bu haliyle uygun değil (16/100). Yatırım 120 ay içinde geri dönmüyor; kira cironun %17'si, malzeme + personel cironun %59'u; masrafları karşılamak için günde 65 müşteri gerekiyor, planlanan 57 (%14 eksik).

Rakamlara bağlı anlatım

Dikkat

• Kira, tahmini cironun %15'inden fazla; sektörde riskli sayılır.
• Özkaynak + kredi toplam ihtiyacı karşılamıyor; fark karşılanmayan açık olarak gösterilir; ek özkaynak, kredi veya yatırımcı gerekir.
• Geri ödeme 36 ayı aşıyor.

Toplam yatırım

4,78 mn ₺

120 ay+

2. yıl marjı

%-2,2

%17,4

Yönetici özeti

Genel değerlendirme

Güçlü

Normal

Zayıf

Genel yorum

Projenin ilk yıl performansı, 10 yıllık ortalama operasyonel sonuçları ve yatırım göstergeleri birlikte değerlendirildiğinde mevcut varsayımlar yatırımı karşılayacak bir nakit yaratmamakta; personel gideri oranı ve diğer işletme giderleri yeniden ele alınmadan proje bu haliyle sürdürülebilir görünmemektedir.

Başlık	1. YIL	10 YILLIK ORTALAMA ·	Yönetici yorumu
	3,45 mn ₺günde 40 müşteri · 264 ₺ gerçekleşen ort. fiş (KDV dahil) · ciro KDV hariç	10,1 mn ₺ / yıl10 yıllık ortalama	Öngörülen günde 57 müşteri ve 316 ₺ ortalama fiş (2. yıl fiyatlarıyla) ile 2. yılda 5,89 mn ₺ net ciro beklenmektedir. Ciro varsayımı; lokasyon, 40 m², 12 koltuk kapasitesi ve %54 beklenen dikkate alındığında temkinli görünmektedir (m² başına aylık ciro %58 altında). 10 yıllık ortalama nominaldir: aradaki farkın büyük kısmı enflasyondan gelen fiyat artışıdır, reel büyüme değildir.
	887 bin ₺ · %25,7	2,56 mn ₺ · %25,410 yıllık ortalama	ciroya oranı %25,5 seviyesindedir. Bu oran benzer nitelikli kahve konseptlerinin olan %25,0 ile karşılaştırıldığında uyumlu görünmektedir; 10 yıllık dönemde korunmaktadır.
	1,65 mn ₺ · %47,72 kişi	3,57 mn ₺ · %35,310 yıllık ortalama	2. yılda personel maliyetinin ciroya oranı %33,6 olup operasyon 2 kişiyle planlanmaktadır. Oran, sektör referans bandı olan %24–%30 ile karşılaştırıldığında yüksek seviyededir; 10 yıllık dönemde iyileşmektedir.
	1,14 mn ₺ · %33,1	2,70 mn ₺ · %26,710 yıllık ortalama	Enerji, bakım, temizlik, sarf, /komisyon ve pazarlama dahil diğer operasyonel giderler cironun %25,7'sini oluşturmaktadır. Bu oran konsept açısından yüksek görünmekte, 10 yıllık dönemde iyileşmektedir. Enerji, bakım, pazarlama ve sarf kalemleri tek tek gözden geçirilerek sabit gider yükü sorgulanmalıdır.
	825 bin ₺ · %23,9	1,78 mn ₺ · %17,610 yıllık ortalama	Kira ve aidatın ciroya oranı %17,4 seviyesindedir. Bu oran yaratılması beklenen ciroya göre yüksek görünmekte, 10 yıllık dönemde iyileşmektedir.
	−1,05 mn ₺ · %-30,5	−506 bin ₺ · %-5,010 yıllık ortalama	Projenin marjı 2. yılda %-2,2 seviyesindedir (1. yıl %-30,5, 10 yıllık ortalama %-5,0). FAVÖK marjının ilk yıldan 10 yıllık ortalamaya gelişimi operasyonun güçlendiğini göstermekte; ciro ve operasyonel maliyet varsayımları birlikte değerlendirildiğinde kârlılık seviyesinin yetersiz olduğu değerlendirilmektedir.
	−808 bin ₺	−411 bin ₺ / yıl10 yıllık ortalama	İşletme ilk yılda −808 bin ₺, 10 yıllık dönemde yılda ortalama −411 bin ₺ üretmektedir. Borç servisi ve yenileme yatırımları düşüldükten sonra dönem boyunca yaratılan toplam nakit −4,95 mn ₺ olup 4,78 mn ₺ yatırımın tamamı geri gelmemektedir. Uzun dönem nakit üretme kapasitesi yatırımın finansal sürdürülebilirliği açısından sınırlı görünmektedir.
YATIRIM	10 yıl+model ufkunda geri dönmüyor	10 yıl+%40 iskontolu	Toplam 4,78 mn ₺ yatırım, 10 yıllık model ufkunda geri dönmemektedir. Bu süre, yatırım büyüklüğü ve yaratılan dikkate alındığında uzun görünmektedir.
	—nominal	—reel · eşik %40	Nakit akışı yıl içinde birden fazla kez işaret değiştirdiği için tek bir oturmuyor; düzeltilmiş iç verim oranı (MIRR) %12 seviyesindedir (eşik getiri %40). Beklenen getiri; yatırım büyüklüğü, süresi ve operasyonel risklerle birlikte değerlendirildiğinde düşük seviyededir.

Yatırım performansı

TOPLAM YATIRIM

4,78 mn ₺

Başlangıç yatırımı

SÜRESİ

10 yıl+

Uzun

—

Düşük

10 YILLIK TOPLAM NAKİT YARATIMI

−4,95 mn ₺

; bugünkü lirayla −2,09 mn ₺

Genel sonuç

ZAYIF — Proje ilk yılda 3,45 mn ₺ ciro ve %-30,5 üretirken, 10 yıllık dönemde ortalama 10,1 mn ₺ ciro ve %-5,0 FAVÖK seviyesine ulaşmaktadır. Projenin ciro varsayımı ve oranı olumlu görünürken, personel gideri oranı, diğer işletme giderleri, kira yükü, FAVÖK marjı, yaratımı, yatırımın süresi ve getiri oranı () yakından takip edilmelidir. %12 MIRR ve 10 yılı aşan geri dönüş süresi ile yatırım genel olarak yeniden değerlendirilmesi gereken bir yapı göstermektedir.

Kadıköy Moda, İstanbul konumunda 40 m², 12 iç koltuklu bir nitelikli kahve dükkânı için toplam yatırım ihtiyacı 4,78 mn ₺; bunun 2,06 mn ₺ kadarı tadilat, ekipman ve mobilya, 1,04 mn ₺ kadarı rezervi (4 aylık sabit gider).

Olgun dönemde (2. yıl) günde ortalama 57 müşteri ve 240 ₺ ortalama fişle yıllık net ciro 5,89 mn ₺, marjı %-2. İlk yıl açılış nedeniyle marj %-30.

için günde 65 müşteri gerekiyor; %-14. senaryoda (fiş −%10, −%15, yavaş ) 120 ay içinde gerçekleşmiyor ve 3,05 mn ₺ ek finansman gerekiyor; iyimser senaryoda 58 ay.

Özkaynak 1,20 mn ₺ toplam ihtiyacın %25 kadarını karşılıyor; 3,58 mn ₺ karşılanmayan açık olarak kalıyor ve plan bu haliyle kapanmıyor.

Skor bileşenleri

süresi · %20>120 ay
8
Getiri ( vs. eşik) · %15NBD/yatırım %-122
0
· %15%-14
0
/ · %10%17
24
( + ) · %10%59
84
Finansman yapısı · %10açık 3.6 mn ₺
5
senaryo dayanıklılığı · %15kötümser >120 ay
0
Yapısal riskler · %565/100
65

Öneriler

Skoru en çok yatırımın getirisi (paranı bankada tutmaya kıyasla) düşürüyor (0/100). Önce bunu düzelt.
Elindeki para toplam ihtiyacın %25 kadarı; 3,58 mn ₺ eksik. Seçenekler: daha küçük veya devren bir mekân, ortak, aile desteği ya da vadesi uzun bir kredi.
Sonucu en çok menü fiyatı değiştiriyor; bu rakamı gerçek gözlem ve tekliflerle doğrula.
Kira/ciro %15'in üstünde: daha küçük alan, bir sokak arkası veya kira pazarlığı olmadan bu plan yatırımcı önünde zorlanır.

Konsept ve hedef kitle

Arka Sokak Kahve, Kadıköy Moda, İstanbul konumunda alkolsüz bir nitelikli kahve dükkânı olarak planlanıyor. Kurucunun tanımıyla fark: “Moda'nın arka sokağında 12 koltuklu, filtre kahve ve ev yapımı kek”

Bu farkın plandaki karşılığı: personel oranı referansın %25 üstünde — daha yoğun servis kadrosu. Yatırımcı ve banka bu farkı rakip fiyatlarıyla karşılaştırarak sınayacak; 3. bölümdeki rakip listesi bu iddianın kanıtı olur.

Kapasite 12 iç + 4 dış koltuk, günde 11 saat, ayda 30 gün. Teorik 5,5/gün; olgun %54 (FIZIBI varsayımı).

Genç profesyoneller (25-40)Uzaktan çalışanlarMahalle sakinleri

Lokasyon ve pazar

Aylık kira 55.000 ₺ (kurucu beyanı, mekân seçilmedi; gerçek kişi mal sahibi, %20 ile işletmeye maliyeti 68.750 ₺); m² başına 1.375 ₺, semt ortalamasının %12 altında.

Olgun yılda kira ve aidatın net ciroya oranı %17: riskli; yatırımcıların ilk itiraz edeceği rakam. Baz senaryoda 36 ay içinde olmadığından kira için pay yok. Kira sözleşme yıldönümlerinde 12 aylık ortalama TÜFE ile artırıldı.

Yürüme mesafesindeki rakipler

Bu adım atlandı

Rakipler girilmedi: bu raporda tek bir rakip adı, tek bir rakip fiyatı yok. Bu projenin ortalama fişi de o yüzden tek başına duruyor — semt bandıyla kıyaslanıyor, ama karşısında gerçek bir menü fiyatı yok.

Eklenmesi gereken, mekân başına tek satır: adı · ana ürünün onlardaki fiyatı · kabaca koltuk sayısı · hangi saatlerde yoğun olduğu. Fizibilite cevaplarındaki Konum bölümünden sonradan da eklenebilir; bu bölüm o anda dolar.

Bu projenin ortalama fişi

240 ₺

Kişi başı, KDV dahil

Sektör kıyaslaması

Gösterge	Senin planın	Sektör / semt	Sapma
(₺/m²/ay)	1.375 ₺	1.559 ₺	%-12
( dahil)	240 ₺	301 ₺	%-20
Yatırım / koltuk	181.891 ₺	189.304 ₺	%-4
Aylık / m²	9.318 ₺	22.271 ₺	%-58
	%25,5	%25,0	%+2
/	%33,6	%27,0	%+25
/	%17,4	%10,0	%+74
	%59,1	%60,0	%-1
	%53,8	%65,0	%-17

Menü ve birim ekonomisi

Kalem	Mekân içi (ort. )
Brüt fiyat ( dahil)	310 ₺
	−28 ₺
Net fiyat	282 ₺
	−73 ₺
	−7 ₺
	202 ₺ (%72)

Kanal dağılımı: mekân içi %70, gel-al %30, paket servis yok.

Kapasite ve gelir modeli

Gelir modeli aşağıdan yukarı kuruldu: koltuk × devir × × ortalama fiş × gün. Açılış yavaş (ilk girişim): 1. ay olgun doluluğun %40'i, 12. ayda %100.

Mevsimsellik profili “şehir merkezi”; Ramazan ayında %15 gündüz düşüşü uygulandı. Menü fiyatları 3 ayda bir enflasyona göre güncelleniyor; maliyetler aylık arttığı için aradaki gecikme brüt marjı sıkıştırıyor.

Sezon farkı planın kendisi: 2. yılda en yoğun ay Ekim (günde 69 müşteri), en sakin ay Ocak (günde 42). Ölü sezonda kasadan çıkan nakit 0 ₺; bu tutar sezon sonunda ayrılmış olmalı, çünkü sabit giderler ölü sezonda da günde 65 müşteri istiyor.

Aylık net ciro (36 ay)

Günlük müşteri ()

%53

124 ₺

/ m² / ay

12.280 ₺

Ciro, 2. yıl nominal fiyatlarıyla: girilen 240 ₺ ortalama fiş, menü fiyat endeksiyle (1,32x) 2. yılda 316 ₺ olur. Günlük müşteriyi girilen fişle çarparsanız bu farkı görürsünüz.

Yatırım bütçesi

Yatırım bütçesi: tadilat 962 bin ₺, ekipman 606 bin ₺, mobilya 356 bin ₺, /IT 134 bin ₺; ruhsat ve kuruluş 167 bin ₺, tabela ve marka 200 bin ₺.

Açılış öncesi giderler 427 bin ₺ (pazarlama, eğitim maaşları, tadilat dönemi kirası, açılış stoğu), 165 bin ₺, 1,04 mn ₺ (4 aylık sabit gider), yatırım 463 bin ₺ (devreden KDV olarak 31. ayda geri kazanılıyor) ve %10 206 bin ₺.

Koltuk başına yatırım 182 bin ₺ ( 189 bin ₺), m² başına 72.756 ₺. Döviz referansı: 100.652 $ / 86.143 € (2026-09-01 kuru).

%22

%20

%13

%10

rezervi1,04 mn ₺%22
ve inşaat (, havalandırma dahil)962 bin ₺%20
Mutfak / bar ekipmanı606 bin ₺%13
Yatırım (devreden, geri kazanılır)463 bin ₺%10
Mobilya ve dekorasyon356 bin ₺%7
Açılış pazarlaması223 bin ₺%5
206 bin ₺%4
Tabela, marka kimliği, menü200 bin ₺%4
Ruhsat, izin ve kuruluş167 bin ₺%3
165 bin ₺%3
, , KDS ve IT134 bin ₺%3
Açılış öncesi ve eğitim88.475 ₺%2
dönemi 68.750 ₺%1
Mimari proje ve denetim57.727 ₺%1
Açılış stoğu46.660 ₺%1

Kalem	Tutar	Pay
ve inşaat (, havalandırma dahil)	962.120 ₺	%20,1
Mutfak / bar ekipmanı	606.379 ₺	%12,7
Mobilya ve dekorasyon	356.336 ₺	%7,5
, , KDS ve IT	133.626 ₺	%2,8
Mimari proje ve denetim	57.727 ₺	%1,2
Tabela, marka kimliği, menü	200.440 ₺	%4,2
Ruhsat, izin ve kuruluş	167.033 ₺	%3,5
Açılış pazarlaması	222.711 ₺	%4,7
Açılış öncesi ve eğitim	88.475 ₺	%1,9
dönemi	68.750 ₺	%1,4
Açılış stoğu	46.660 ₺	%1,0
	165.000 ₺	%3,5
rezervi	1.036.517 ₺	%21,7
Yatırım (devreden, geri kazanılır)	463.326 ₺	%9,7
	205.846 ₺	%4,3
Toplam yatırım	4.780.946 ₺	%100

İşletme giderleri

Kadro 1 kişi + kurucu (mekânda tam zamanlı, 55.171 ₺/ay kurucu geliri). Açılış ayı işveren maliyeti 128 bin ₺/ay; işveren maliyeti brütün 1,33 katı (SGK, işsizlik, yemek-yol, kıdem karşılığı); Ocak asgari ücret adımları (2027: %27, 2028: %21, 2029: %17) uygulandı.

Olgun yılda maliyet yapısı: %25, personel %34, kira ve aidat %17. %59 — sağlıklı.

Pazarlama bütçesi cironun %3'ü, olgun yılda ayda 14.736 ₺. Bu para şuna yeter: mahalle hedefli sosyal medya reklamı, açılış haftası tanıtımı, harita ve yorum platformlarında görünürlük, sadakat kartı ve yerel işbirlikleri. İlk 90 günün planı ayrı yapılmalı — açılış öncesi 223 bin ₺ tanıtım bütçesiyle çevre esnaf ve ofislere ulaşmak, açılışta ilk 28 müşteriyi getirmenin en ucuz yolu. Müşteri kazanmanın maliyeti kadar tutmanın maliyeti de önemli: yeni müşteri getirmek, gelen müşteriyi ayda bir daha getirmekten pahalıdır.

Olgun yıl (2. yıl) maliyet yapısı

125 bin ₺ · %25
(brüt + SGK)
165 bin ₺ · %34
85.250 ₺ · %17
0 ₺ · %0
Enerji ve su
20.586 ₺ · %4
Pazarlama
14.736 ₺ · %3
91.108 ₺ · %19

Kadro planı

Rol	Kişi	Kişi başı brüt / ay (açılış ayı)	Kişi başı işveren maliyeti	Toplam işveren maliyeti / ay
Barista	1	54.533 ₺	72.528 ₺	72.528 ₺
Kurucu (mekânda)	1	55.171 ₺	55.171 ₺	55.171 ₺
Toplam (açılış ayı)	2			127.699 ₺

Kadro açılış ayı ücretleriyle; 2. yılda Ocak asgari ücret adımlarından sonra aylık personel gideri: 165.159 ₺ (%34).

36 aylık gelir tablosu

Kalem	1. yıl	2. yıl	3. yıl
( hariç)	3.449.508 ₺	5.894.449 ₺	6.869.352 ₺
	−886.862 ₺	−1.502.275 ₺	−1.740.886 ₺
	2.562.646 ₺%74	4.392.174 ₺%75	5.128.467 ₺%75
(brüt + SGK)	−1.646.093 ₺	−1.981.912 ₺	−2.301.594 ₺
	−825.000 ₺	−1.023.000 ₺	−1.207.140 ₺
	0 ₺	0 ₺	0 ₺
	−1.142.462 ₺	−1.517.157 ₺	−1.772.402 ₺
FAVÖK ()	−1.050.909 ₺%-30	−129.895 ₺%-2	−152.670 ₺%-2
	−418.373 ₺	−418.373 ₺	−418.373 ₺
Faiz ( dahil)	0 ₺	0 ₺	0 ₺
	−1.510.240 ₺	−597.671 ₺	−628.235 ₺
Vergi (gösterge)	0 ₺	0 ₺	0 ₺
	−1.510.240 ₺%-44	−597.671 ₺%-10	−628.235 ₺%-9

Varsayımlar: TÜFE %24/%18/%14; Ocak asgari ücret adımları 2027: %27, 2028: %21, 2029: %17; kira artışı sözleşme yıldönümünde %24/%18/%14; iskonto %40 nominal; fiyatlar 2026-09-01 bazlı, açılış ayına endekslendi. Vergi satırı zarar mahsubu sonrası gösterge niteliğindedir.

Aylık tabloyu göster

Ay	Müşteri	Net				Diğer			Kasa
1 · Mar 2027	565	123 bin ₺	31.110 ₺	129 bin ₺	68.750 ₺	76.377 ₺	−182 bin ₺	−127 bin ₺	1,12 mn ₺
2 · Nis 2027	700	153 bin ₺	39.260 ₺	130 bin ₺	68.750 ₺	80.579 ₺	−166 bin ₺	−137 bin ₺	978 bin ₺
3 · May 2027	1032	225 bin ₺	58.949 ₺	131 bin ₺	68.750 ₺	89.172 ₺	−122 bin ₺	−77.803 ₺	900 bin ₺
4 · Haz 2027	1140	263 bin ₺	66.290 ₺	132 bin ₺	68.750 ₺	88.960 ₺	−93.250 ₺	−86.302 ₺	814 bin ₺
5 · Tem 2027	1172	270 bin ₺	69.360 ₺	133 bin ₺	68.750 ₺	90.827 ₺	−91.981 ₺	−86.491 ₺	727 bin ₺
6 · Ağu 2027	1241	286 bin ₺	74.796 ₺	134 bin ₺	68.750 ₺	93.429 ₺	−85.133 ₺	−77.704 ₺	650 bin ₺
7 · Eyl 2027	1489	362 bin ₺	91.343 ₺	135 bin ₺	68.750 ₺	101 bin ₺	−34.341 ₺	−16.697 ₺	633 bin ₺
8 · Eki 2027	1665	405 bin ₺	104 bin ₺	136 bin ₺	68.750 ₺	106 bin ₺	−10.132 ₺	8.937 ₺	642 bin ₺
9 · Kas 2027	1397	339 bin ₺	88.824 ₺	137 bin ₺	68.750 ₺	102 bin ₺	−57.369 ₺	−56.809 ₺	585 bin ₺
10 · Ara 2027	1534	393 bin ₺	99.296 ₺	139 bin ₺	68.750 ₺	108 bin ₺	−20.941 ₺	−4.884 ₺	580 bin ₺
11 · Oca 2028	1276	327 bin ₺	84.088 ₺	155 bin ₺	68.750 ₺	104 bin ₺	−84.337 ₺	−85.205 ₺	495 bin ₺
12 · Şub 2028	1185	304 bin ₺	79.535 ₺	156 bin ₺	68.750 ₺	103 bin ₺	−104 bin ₺	−102 bin ₺	393 bin ₺
13 · Mar 2028	1476	399 bin ₺	100 bin ₺	157 bin ₺	85.250 ₺	112 bin ₺	−55.597 ₺	−35.357 ₺	358 bin ₺
14 · Nis 2028	1522	412 bin ₺	105 bin ₺	158 bin ₺	85.250 ₺	114 bin ₺	−50.931 ₺	−37.355 ₺	321 bin ₺
15 · May 2028	1985	537 bin ₺	139 bin ₺	159 bin ₺	85.250 ₺	126 bin ₺	28.226 ₺	64.656 ₺	385 bin ₺
16 · Haz 2028	1966	554 bin ₺	139 bin ₺	160 bin ₺	85.250 ₺	128 bin ₺	41.317 ₺	62.342 ₺	448 bin ₺
17 · Tem 2028	1831	516 bin ₺	132 bin ₺	161 bin ₺	85.250 ₺	127 bin ₺	11.909 ₺	26.484 ₺	474 bin ₺
18 · Ağu 2028	1773	500 bin ₺	129 bin ₺	162 bin ₺	85.250 ₺	126 bin ₺	−2.940 ₺	12.600 ₺	487 bin ₺
19 · Eyl 2028	1985	583 bin ₺	147 bin ₺	163 bin ₺	85.250 ₺	134 bin ₺	53.936 ₺	84.312 ₺	571 bin ₺
20 · Eki 2028	2082	612 bin ₺	156 bin ₺	164 bin ₺	85.250 ₺	138 bin ₺	68.366 ₺	97.189 ₺	668 bin ₺
21 · Kas 2028	1644	483 bin ₺	125 bin ₺	165 bin ₺	85.250 ₺	129 bin ₺	−21.163 ₺	−21.486 ₺	647 bin ₺
22 · Ara 2028	1704	522 bin ₺	131 bin ₺	166 bin ₺	85.250 ₺	133 bin ₺	5.887 ₺	25.623 ₺	672 bin ₺
23 · Oca 2029	1264	387 bin ₺	98.669 ₺	182 bin ₺	85.250 ₺	124 bin ₺	−103 bin ₺	−111 bin ₺	561 bin ₺
24 · Şub 2029	1267	388 bin ₺	100 bin ₺	183 bin ₺	85.250 ₺	125 bin ₺	−106 bin ₺	−98.591 ₺	462 bin ₺
25 · Mar 2029	1476	471 bin ₺	118 bin ₺	184 bin ₺	101 bin ₺	133 bin ₺	−64.817 ₺	−44.443 ₺	418 bin ₺
26 · Nis 2029	1522	486 bin ₺	123 bin ₺	185 bin ₺	101 bin ₺	135 bin ₺	−58.440 ₺	−42.915 ₺	375 bin ₺
27 · May 2029	1985	634 bin ₺	162 bin ₺	186 bin ₺	101 bin ₺	149 bin ₺	36.176 ₺	78.575 ₺	453 bin ₺
28 · Haz 2029	1966	649 bin ₺	163 bin ₺	187 bin ₺	101 bin ₺	151 bin ₺	47.467 ₺	71.589 ₺	525 bin ₺
29 · Tem 2029	1831	604 bin ₺	153 bin ₺	188 bin ₺	101 bin ₺	148 bin ₺	13.996 ₺	30.521 ₺	556 bin ₺
30 · Ağu 2029	1773	585 bin ₺	150 bin ₺	189 bin ₺	101 bin ₺	148 bin ₺	−2.429 ₺	15.312 ₺	571 bin ₺
31 · Eyl 2029	1985	677 bin ₺	170 bin ₺	190 bin ₺	101 bin ₺	157 bin ₺	59.936 ₺	91.990 ₺	663 bin ₺
32 · Eki 2029	2082	710 bin ₺	180 bin ₺	191 bin ₺	101 bin ₺	161 bin ₺	77.756 ₺	79.210 ₺	742 bin ₺
33 · Kas 2029	1644	560 bin ₺	144 bin ₺	192 bin ₺	101 bin ₺	150 bin ₺	−25.325 ₺	−46.128 ₺	696 bin ₺
34 · Ara 2029	1704	600 bin ₺	151 bin ₺	193 bin ₺	101 bin ₺	154 bin ₺	2.334 ₺	1.542 ₺	697 bin ₺
35 · Oca 2030	1191	419 bin ₺	106 bin ₺	208 bin ₺	101 bin ₺	141 bin ₺	−136 bin ₺	−161 bin ₺	537 bin ₺
36 · Şub 2030	1348	475 bin ₺	122 bin ₺	209 bin ₺	101 bin ₺	146 bin ₺	−103 bin ₺	−99.396 ₺	437 bin ₺

Nakit akışı ve başabaş

15. aydan itibaren pozitife dönüyor. Tam finansman sonrası kümülatif nakit en düşük noktasına 14. ayda 321 bin ₺ ile ulaşıyor; rezervi bu çukuru karşılıyor.

Basit 120 ayı aşıyor. 10 yıllık (%40 nominal) −5,83 mn ₺; proje hesaplanamıyor nominal. 0 ₺ (10. yıl sonunda defter değeri + + ).

Tedarik ve nakit döngüsü: stok ortalama 12 gün elde kalıyor, kart tahsilatı 1 gün sonra hesaba geçiyor, tedarikçi vadesi 30 gün olarak alındı. Net döngü yaklaşık 17 gün negatif: müşteriden parayı tedarikçiye ödemeden önce alıyorsun, yani büyüdükçe ihtiyacın artmıyor — ama bu ancak tedarikçi vadesi gerçekten 30 güne çıktığında geçerli. Tedarikçi vadesi ilk aylarda peşin çalışmakla başlar; 4 aylık işletme sermayesi rezervi (1,04 mn ₺) tam da bunun için ayrıldı.

Bu nakit tablosu, karşılanmayan 3,58 mn ₺ finansmanın sağlandığı varsayımıyla kuruludur. Yalnızca taahhüt edilen parayla en düşük nakit −3,26 mn ₺ olur.

Kümülatif nakit pozisyonu (toplam yatırım düşülmüş)

Eğri yatırımın çıktığı noktadan başlar: 0. ay 4,78 mn ₺ eksidedir. Sıfır çizgisini kestiği ay yatırımın geri döndüğü aydır. Kesik çizgiler: kötümser ve iyimser senaryo.

Başabaş · 2. yıl ortalaması

Günde gerekli müşteri: 65
Planlanan: 57
Sezon: 65 / 65
Ölü sezon: 65 / 49
Nakit ( ve kredi anaparası hariç): 59
: %69
: %-14
pozitif ay: 15

Sezon ve ölü sezon, 2. yılın kendi hacmine göre ayrıldı; her biri kendi planlanan müşterisiyle karşılaştırılır.

Getiri

Basit: 120 ay+
: 120 ay+
(iade edilecek kalemler hariç): 120 ay+
(tam finansman sonrası): 321 bin ₺ · 14. ay
(10 yıl): −3,71 mn ₺ · 120. ay
(10 yıl, %40): −5,83 mn ₺
Proje (kredisiz, ): —
Proje (): —
MIRR (düzeltilmiş ): %12
(10 yıl): -1,04x
2. yıl: %1
: 0 ₺

Senaryolar ve duyarlılık

senaryo (fiş −%10, −%15, yavaş , +2 puan, ilk kira yenilemesi +6 puan): 2. yıl marjı %-29, 120 ay içinde yok, ek finansman ihtiyacı 3,05 mn ₺ (nakit 10. ayda tükeniyor).

Stres senaryosu ( + enflasyon %30/26/22, ara zam %15, tadilat +%15, komisyon +3 puan): ek finansman ihtiyacı 6,16 mn ₺, 2. yıl marjı %-58. İyimser senaryo: 58 ay, −1,34 mn ₺.

: 1. yıl net kârı en çok menü fiyatı, , personel maliyeti etkiliyor (her biri tek başına oynatıldı). İlk kalem tek başına 632 bin ₺ oynatıyor.

Gösterge		Baz
1. yıl net	2,64 mn ₺	3,45 mn ₺	5,25 mn ₺	2,25 mn ₺
2. yıl net	4,51 mn ₺	5,89 mn ₺	6,73 mn ₺	4,02 mn ₺
2. yıl	−1,33 mn ₺	−130 bin ₺	775 bin ₺	−2,32 mn ₺
2. yıl marjı	%-29,5	%-2,2	%11,5	%-57,8
1. yıl	−2,18 mn ₺	−1,51 mn ₺	−96.661 ₺	−2,80 mn ₺
(ay)	—	—	58	—
	−9,79 mn ₺	−5,83 mn ₺	−1,34 mn ₺	−14,0 mn ₺
Ek finansman ihtiyacı	3,05 mn ₺	0 ₺	0 ₺	6,16 mn ₺
ayı	10	—	—	8
ayı	—	15	3	—

Stres senaryosu: kötümser + yüksek enflasyon, ara zam ve tadilat aşımı (ek).

Duyarlılık: 1. yıl net kâr (her sürücü tek başına oynatıldı)

Baz 1. yıl : −1,51 mn ₺

Menü fiyatı (±%10)−1,83 mn ₺
−1,19 mn ₺
(±%10)−1,74 mn ₺
−1,28 mn ₺
(±%10)−1,67 mn ₺
−1,35 mn ₺
(±3 puan)−1,62 mn ₺
−1,40 mn ₺
(±%10)−1,59 mn ₺
−1,43 mn ₺
ve ekipman (±%10)−1,55 mn ₺
−1,47 mn ₺
Enflasyon (±6 puan)−1,51 mn ₺
−1,51 mn ₺

Fiş × doluluk: geri ödeme (ay)

↓ fiş / doluluk →	%-20	%-10	%0	%+10	%+20
%-20	—	—	—	—	—
%-10	—	—	—	—	—
%0	—	—	—	—	79
%+10	—	—	118	66	51
%+20	—	106	63	45	39

Satırlar menü fiyatı, sütunlar doluluk; '—' geri ödeme eşiğinin ötesi demektir. Sipariş başına hammadde maliyeti planlanan menüye sabitlidir; bu yüzden fiyat değişimi marjı da değiştirir, hacim değişimi değiştirmez.

Kırılma noktaları

baz senaryoda 36 ay içinde geri ödeme yok

Riskler ve önlemler

Kurucunun sektör tecrübesi: Kurucu ilk kez yiyecek-içecek işletmesi açıyor; operasyonel öğrenme eğrisi ilk 6 ayda maliyet ve kaliteyi etkiler. Önlem: Açılıştan önce deneyimli bir şef veya işletme müdürü işe al; referans kontrolü yap; danışman bul.

Kira seviyesi ve sözleşme şartları: Mekân henüz yok; kira semt ortalamasıyla hesaplandı ve olgun yılda cironun %17'sine denk geliyor. Gerçek teklif bu oranı iki yöne de oynatır. Önlem: 5+5 yıl sözleşme, yenileme opsiyonu, ruhsat şartlı fesih maddesi, kira şerhi; kira TL olmalı.

Planın altında müşteri: için günde 65 müşteri gerekiyor; plan 57. %-14. Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi.

Operasyon / İnsan

Kurucunun sektör tecrübesi

Olasılık 5Etki 420

Kurucu ilk kez yiyecek-içecek işletmesi açıyor; operasyonel öğrenme eğrisi ilk 6 ayda maliyet ve kaliteyi etkiler.

Önlem: Açılıştan önce deneyimli bir şef veya işletme müdürü işe al; referans kontrolü yap; danışman bul. · Erken uyarı: Personel devri, fire oranı, müşteri şikayetleri

Lokasyon / Kira

Kira seviyesi ve sözleşme şartları

Olasılık 4Etki 520

Mekân henüz yok; kira semt ortalamasıyla hesaplandı ve olgun yılda cironun %17'sine denk geliyor. Gerçek teklif bu oranı iki yöne de oynatır.

Önlem: 5+5 yıl sözleşme, yenileme opsiyonu, ruhsat şartlı fesih maddesi, kira şerhi; kira TL olmalı. · Erken uyarı: Kira/ciro > %15

Talep / Pazar

Planın altında müşteri

Olasılık 4Etki 416

için günde 65 müşteri gerekiyor; plan 57. %-14.

Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi. · Erken uyarı: 4 haftalık ortalama günlük müşteri sayısı (paket ve gel-al dahil)

Operasyon / İnsan

Asgari ücret ve personel devri

Olasılık 4Etki 312

Personel maliyeti cironun %34'ü. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler.

Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı. · Erken uyarı: Personel/ciro > %35

Tedarik / Maliyet

Gıda enflasyonu ve fiyat güncelleme gecikmesi

Olasılık 4Etki 312

Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı.

Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü. · Erken uyarı: > hedef +3 puan

Lokasyon / Kira

Depozitonun ötesinde teminat talebi

Olasılık 4Etki 312

Ticari kirada mal sahibi çoğu zaman ek olarak kira bedeli kadar teminat senedi, banka teminat mektubu ya da şahsi kefil ister; yeni işletmede bu talep kuraldır. Bu tutar modelde yatırım kaleminde yer almıyor.

Önlem: Sözleşme öncesi teminat tipini ve tutarını yazılı olarak netleştir; banka teminat mektubu maliyetini (yıllık %2-4 komisyon) bütçele, senet yerine mektubu tercih et. · Erken uyarı: Sözleşme taslağında teminat maddesi tutarsız veya açık uçlu

Regülasyon / Ruhsat

Ruhsat gecikmesi

Olasılık 3Etki 39

İşyeri açma ruhsatı, itfaiye raporu ve gıda işletme kayıt belgesi 1-4 ay sürebilir; tapuda 'mesken' ise kat malikleri oybirliği gerekir.

Önlem: Sözleşmeden önce tapu cinsi ve ruhsat uygunluğunu belediyede sor; ruhsat şartlı fesih maddesi; 2 ay ek nakit. · Erken uyarı: Açılış tarihinden 8 hafta önce ruhsat dosyası tamamlanmadı

Uygulama / Zamanlama

Tadilat gecikmesi ve nakit

Olasılık 3Etki 39

4 aylık sabit gideri karşılıyor; 0.3 mn ₺ (14. ay). Tadilatta %10-20 aşım Türkiye'de olağan.

Önlem: Sabit fiyatlı müteahhit sözleşmesi, %10-15 , 4-6 ay . · Erken uyarı: Kasa < 2 aylık sabit gider

Rekabet

Yeni rakip ve fiyat baskısı

Olasılık 3Etki 39

İstanbul merkezinde yeme-içme yoğunluğu yüksek (5 dakika mesafede 10+ benzer mekân); yakında bir zincir açılışı fiyat çapasını değiştirir.

Önlem: Doğrulanabilir 3 fark, sadakat programı, mahalle ilişkileri. · Erken uyarı: Ortalama fiş veya 2 ay üst üste düşüş

Finansman ihtiyacı ve fon kullanımı

Toplam finansman ihtiyacı 4,78 mn ₺: özkaynak 1,20 mn ₺ (%25), karşılanmayan açık 3,58 mn ₺.

Plan bu haliyle kapanmıyor: açığı kapatmak için ek özkaynak, daha uzun vadeli kredi ( kontrolüyle) veya ekipman leasing'i gerekir.

Para nereden geliyor

Kaynak	Tutar	Pay
(kurucu)	1.200.000 ₺	%25
Karşılanmayan açık	3.580.946 ₺	%75
Toplam yatırım	4.780.946 ₺	%100

Karşılanmayan açık: 3.580.946 ₺. Özkaynak ve kredi toplam ihtiyacı karşılamıyor. Seçenekler: ek özkaynak, daha uzun vadeli kredi (DSCR kontrolüyle) veya ekipman leasing'i.

Fon kullanımı

%31

%21

%15

%12

+ 1,50 mn ₺%31
ve inşaat1,02 mn ₺%21
Ekipman ve IT740 bin ₺%15
Açılış öncesi giderler594 bin ₺%12
Mobilya ve marka557 bin ₺%12
206 bin ₺%4
165 bin ₺%3

EUR / USD referans görünümü

Sabit referans kurla (2026-09-01: 1 € = 55,5000 ₺, 1 $ = 47,5000 ₺) çevrilmiştir; kur tahmini değildir. TL rakamlar nominaldir, döviz karşılıkları açılış yılı satın alma gücü için yaklaşık bir ölçektir.

Kalem	TL	EUR	USD
Toplam yatırım	4.780.946 ₺	€86k	$101k
, ekipman, mobilya	2.058.461 ₺	€37k	$43k
	1.036.517 ₺	€19k	$22k
Aylık	55.000 ₺	€991	$1.158
( dahil)	240 ₺	€4	$5
1. yıl net	3.449.508 ₺	€62k	$73k
2. yıl net	5.894.449 ₺	€106k	$124k
2. yıl	−129.895 ₺	−€2.340	−$2.735
2. yıl	−597.671 ₺	−€11k	−$13k
10. yıl sonu değer ()	0 ₺	€0	$0

Yol haritası ve ruhsat kontrol listesi

Açılış zaman çizelgesi (tipik 16 hafta)

1–2. haftaKira sözleşmesi ve tapu/ruhsat uygunluk kontrolü
2–3. haftaŞirket kuruluşu, vergi levhası, oda kaydı
3–11. haftaMimari proje, tadilat ve tesisat
8–12. haftaEkipman tedariki ve montaj
9–14. haftaRuhsat başvurusu, itfaiye, gıda kayıt
12–15. haftaİşe alım, hijyen belgeleri, SGK, eğitim
15–16. haftaSoft opening ve açılış pazarlaması

Belge / izin	Kurum	Tipik maliyet	Süre
Vergi dairesi kaydı, işe başlama bildirimi ve vergi levhasıŞahıs: işe başlamadan 10 gün içinde bildirim. Şirket: MERSİS/ticaret sicil üzerinden otomatik; vergi dairesi yoklama yapar.	Gelir İdaresi Başkanlığı – bağlı vergi dairesi (mali müşavir aracılığıyla)	Harç yok; mali müşavir kuruluş 3.000–10.000 ₺	1–5 iş günü
Ticaret sicil / esnaf sicil kaydı ve oda üyeliğiBelediye ruhsat dosyasında oda kayıt belgesi istenir. Ltd. asgari sermaye 50.000 ₺, A.Ş. 250.000 ₺.	Ticaret Sicil Müdürlüğü veya Esnaf Sicil; Ticaret Odası / Lokantacılar, Pastacılar, Kahveciler Odası	Şahıs 2.000–6.000 ₺; Ltd. 25.000–45.000 ₺; A.Ş. 35.000–65.000 ₺ (sermaye hariç)	1–5 iş günü
İşyeri Açma ve Çalışma RuhsatıKafe/pastane/lokanta 'sıhhi müessese'; içkili yer, bar, canlı müzik 'umuma açık istirahat ve eğlence yeri'. Tapuda 'mesken' ise kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK md. 24).	İlçe Belediyesi Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü	5.000–40.000 ₺ (m² ve belediyeye göre)	Sıhhi müessese: aynı gün–2 hafta; içkili/umuma açık yer: 3–8 hafta
Kat malikleri muvafakati (tapu 'mesken' ise) sözleşmesinden sonra en sık başarısızlık nedeni: sözleşmeyi imzalamadan tapu cinsini kontrol edin. Baca ve havalandırma ortak alanlardan geçiyorsa dükkânda bile muvafakat gerekir.	Bina kat malikleri kurulu (noter onaylı karar)	Noter 1.500–5.000 ₺	1–6 hafta
Gıda İşletme Kayıt Belgesiİlk satıştan önce alınmalı. Sonrasında hijyen ön koşulları, izlenebilirlik, alerjen bildirimi ve hijyen eğitimi yükümlülükleri başlar.	Tarım ve Orman Bakanlığı İl/İlçe Müdürlüğü	Ücretsiz	1–4 hafta (yasal süre 30 gün)
Hijyen Eğitimi Belgesi (tüm )8 saatlik kurs, ömür boyu geçerli, e-Devlet'ten doğrulanır. Ayrıca 6331 İSG için işe giriş sağlık raporu.	MEB Halk Eğitim Merkezleri / MEB onaylı e-eğitim	0–1.500 ₺ kişi başı	1–7 gün
işyeri bildirgesi ve sigortalı işe girişİşe giriş bildirgesi işe başlamadan en az 1 gün önce. 5+ çalışanda maaşlar bankadan ödenir. Kayıt dışı çalışan tüm teşvikleri düşürür.	(e-Bildirge)	Harç yok; işveren maliyeti brütün ~1,3 katı	Aynı gün (elektronik)
İş Sağlığı ve Güvenliği: risk değerlendirmesi, acil durum planı, OSGBLokanta (NACE 56.10) ve fırın/pastane imalatı 'tehlikeli' sınıf: iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi zorunlu. Kafe 'az tehlikeli'.	Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı; OSGB	OSGB 1.500–5.000 ₺/ay; risk değerlendirmesi 3.000–8.000 ₺	Açılıştan önce 1–2 hafta
İtfaiye raporu / yangın güvenliği uygunluğuSöndürme tüpleri, acil çıkış, davlumbaz ve yağ kanalı temizlik sözleşmesi, baca uygunluğu, gaz kaçak dedektörü ve selenoid vana kontrol edilir.	Büyükşehir / belediye itfaiyesi	Rapor 1.000–5.000 ₺; ekipman 10.000–60.000 ₺	1–3 hafta
Müzik telif lisansı (MESAM/MSG, MÜ-YAP, MÜYORBİR)Spotify gibi tüketici abonelikleri ticari kullanım için lisans değildir. Canlı müzik için ayrıca belediye izni ve gürültü kuralları.	Meslek birlikleri	5.000–40.000 ₺/yıl	1–2 hafta
Yeni nesil (yazar kasa ) ve e-Fatura/e-ArşivHer satış için /fatura zorunlu; paket platform siparişleri dahil. 3 milyon ₺ e-Fatura zorunlu; internet satışında eşik 500 bin ₺.	Gelir İdaresi Başkanlığı	8.000–25.000 ₺/cihaz; entegratör 3.000–15.000 ₺/yıl	1–2 hafta
Kaldırım işgal izni ve tabela (ilan-reklam vergisi)İzinsiz masa-sandalye zabıta tarafından kaldırılır.	İlçe belediyesi	İşgaliye 500–3.000 ₺/m²/yıl; ilan-reklam 1.000–10.000 ₺/yıl	Yıllık beyan (Ocak)
Fiyat listesi, servis ücreti ve alerjen bilgilendirmesiFiyatlar dahil ve sipariş öncesi görünür olmalı; servis ücreti menüde önceden yazmalı; 14 alerjen menüde veya talep üzerine.	Ticaret Bakanlığı İl Müdürlüğü; Tarım ve Orman	0	Açılış öncesi
İşyeri sigortaları (yangın, 3. şahıs, işveren sorumluluk)DASK binayı kapsar, kiracının eşyasını değil. Müşteri yaralanması ve gıda zehirlenmesi iddiaları için 3. şahıs sorumluluk önerilir.	Sigorta şirketleri (mal sahibi / şart koşabilir)	15.000–80.000 ₺/yıl	Açılış öncesi

Varsayımlar ve kaynaklar

Sektör ortalamaları 2026-09 tarihli tahminlerdir; enflasyon nedeniyle üç ayda bir güncellenir.

Varsayım	Değer	Kaynak
Konsept	Nitelikli kahve	Kullanıcı
İl	İstanbul	Kullanıcı
İlçe / semt	Kadıköy Moda	Kullanıcı
Semt kademesi	İstanbul, ikincil semt	Kullanıcı
Konum türü	Cadde / sokak	Kullanıcı
Turizme bağımlılık	Düşük	Türetilmiş
Açılış ayı	Mart 2027	Kullanıcı
Kira sözleşmesi süresi	5 yıl	Sektör ortalaması
Franchise	Hayır	Kullanıcı
Franchise giriş bedeli	0 ₺	Sektör ortalaması
Royalty (net cironun %'si)	%0	Sektör ortalaması
Franchise pazarlama payı	%0	Sektör ortalaması
Alkol servisi	Hayır	Kullanıcı
Alkolün cirodaki payı	%0	Sektör ortalaması
Şirket türü	Şahıs şirketi	Kullanıcı
Kapalı alan	40 m²	Kullanıcı
İç mekân koltuk	12 koltuk	Kullanıcı
Dış mekân koltuk	4 koltuk	Kullanıcı
Dış mekânın açık olduğu ay sayısı	6 ay	Türetilmiş
Aylık açık gün	30 gün	Kullanıcı
Günlük açık saat	11 saat	Kullanıcı
Mekânın durumu	Kısmen hazır	Kullanıcı
Tadilat maliyeti (m² başına)	24.053 ₺ / m²	Sektör ortalaması
Mutfak / bar ekipmanı	985.982 ₺	Sektör ortalaması
İkinci el ekipman payı	%70	Kullanıcı
Mobilya (koltuk başına)	22.271 ₺ / koltuk	Sektör ortalaması
Kasa ve IT paketi	133.626 ₺	Sektör ortalaması
Tabela ve marka	200.440 ₺	Sektör ortalaması
Proje / tasarım ücreti (tadilatın %'si)	%6	Sektör ortalaması
Ruhsat ve izin masrafları	167.033 ₺	Sektör ortalaması
Hava parası / devir bedeli	0 ₺	Sektör ortalaması
Depozito (ay)	3 ay	Sektör ortalaması
Açılış öncesi pazarlama	222.711 ₺	Sektör ortalaması
Açılış öncesi eğitim	3 hafta	Türetilmiş
Tadilat süresi	2 ay	Türetilmiş
Kirasız ay	1 ay	Sektör ortalaması
Açılış stoku (ay)	1 ay	Sektör ortalaması
Beklenmeyen gider payı	%10	Sektör ortalaması
İşletme sermayesi (ay)	4 ay	Sektör ortalaması
Ortalama fiş (KDV dahil)	240 ₺	Kullanıcı
Günlük koltuk devri	5,5×	Türetilmiş
Olgun dönem doluluk	%53,8	Sektör ortalaması
Açılış rampası	Yavaş	Türetilmiş
Yıllık reel büyüme	%0	Sektör ortalaması
Gel-al payı	%30	Türetilmiş
Paket servis payı	%0	Türetilmiş
Paket servis komisyonu / kurye maliyeti	%30	Sektör ortalaması
Platform reklam payı	%5	Sektör ortalaması
Paket fişi / mekân fişi	0,9×	Türetilmiş
İçeceğin cirodaki payı	%80	Sektör ortalaması
Maliyet oranının bağlandığı fiş	240 ₺	Türetilmiş
Yiyecek maliyeti oranı	%28	Sektör ortalaması
İçecek maliyeti oranı	%24	Türetilmiş
Mevsimsellik deseni	Şehir merkezi	Türetilmiş
Mevsimsellik şiddeti	1×	Sektör ortalaması
Ramazan etkisi	Evet	Sektör ortalaması
Ölü sezon işletme modu	Açık	Türetilmiş
Ölü sezon ayları	—	Türetilmiş
Kadro	1 Barista	Kullanıcı
Brüt asgari ücret	33.030 ₺	Sektör ortalaması
İşveren maliyeti çarpanı	1,33×	Sektör ortalaması
Ara zam	%0	Sektör ortalaması
Kurucu maaşı (aylık)	55.171 ₺	Türetilmiş
Kurucu mekânda çalışıyor	Evet	Kullanıcı
Kurucu ortak sayısı	1	Kullanıcı
Mekânda çalışan ortak	1	Türetilmiş
Aylık kira	55.000 ₺	Kullanıcı
Kira artışı (yıllık)	%24 / %18 / %14	Sektör ortalaması
Mal sahibi gerçek kişi (stopaj)	Evet	Kullanıcı
Aidat (m² başına)	0 ₺ / m²	Türetilmiş
Elektrik, su, gaz (m² başına)	356 ₺ / m²	Sektör ortalaması
Pazarlama (cironun %'si)	%3	Kullanıcı
Muhasebe ve hukuk (aylık)	13.363 ₺	Sektör ortalaması
Yazılım abonelikleri (aylık)	7.238 ₺	Sektör ortalaması
Bakım-onarım (cironun %'si)	%1	Sektör ortalaması
Ambalaj (paket cirosunun %'si)	%4	Sektör ortalaması
Kartla ödeme payı	%85	Sektör ortalaması
Kart komisyonu	%2,5	Sektör ortalaması
Diğer sabit giderler (aylık)	27.839 ₺	Sektör ortalaması
Kurumlar / gelir vergisi	%25	Sektör ortalaması
KDV (yeme-içme)	%10	Sektör ortalaması
KDV (alkol)	%20	Sektör ortalaması
Alımlarda ortalama KDV	%6	Sektör ortalaması
Yatırım KDV'si	%20	Sektör ortalaması
Giderlerde KDV	%20	Sektör ortalaması
Enflasyon (yıl 1 / 2 / 3)	%24 / %18 / %14	Sektör ortalaması
Menü fiyat güncelleme aralığı	3 ay	Sektör ortalaması
İskonto oranı (nominal)	%40	Sektör ortalaması
Referans kur (USD)	47,5×	Sektör ortalaması
Referans kur (EUR)	55,5×	Sektör ortalaması
TL yıllık değer kaybı varsayımı	%15	Sektör ortalaması
Özkaynak	1.200.000 ₺	Kullanıcı
Banka kredisi	0 ₺	Türetilmiş
Kredi faizi (yıllık)	%45	Sektör ortalaması
Kredi vadesi	36 ay	Sektör ortalaması
Ödemesiz dönem	0 ay	Sektör ortalaması
Aile / arkadaş desteği	0 ₺	Türetilmiş
KOSGEB desteği	0 ₺	Türetilmiş
Yatırımcı planlanıyor	Hayır	Türetilmiş
Terminal değer yöntemi	Defter değeri	Sektör ortalaması
Terminal FAVÖK çarpanı	3×	Sektör ortalaması
Yenileme yatırımı (aylık, cironun %'si)	%0,5	Sektör ortalaması

Önemli uyarı

Önemli uyarı Bu rapor ve ekindeki yatırımcı sunumu, FIZIBI platformu tarafından, kullanıcının anket sorularına verdiği yanıtlar ile kullanıcı tarafından seçilen veya platformun önerdiği varsayımlar esas alınarak, otomatik bir finansal model ve (tercih edilmişse) yapay zekâ destekli metin üretimi yoluyla hazırlanmıştır. Rapor yalnızca genel bilgilendirme ve ön değerlendirme amaçlıdır. 1. Yatırım tavsiyesi değildir Bu rapor, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuat anlamında yatırım danışmanlığı, yatırım tavsiyesi, halka arz, pay veya sermaye piyasası aracı satış çağrısı ya da kitle fonlaması daveti değildir. FIZIBI, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluş değildir ve raporda yer alan hiçbir ifade herhangi bir yatırımın yapılması veya yapılmaması yönünde kişiye özel bir öneri olarak yorumlanamaz. 2. Mali müşavirlik veya hukuki danışmanlık değildir Rapor, 3568 sayılı Kanun kapsamında mali müşavirlik hizmeti, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu kapsamında hukuki danışmanlık veya herhangi bir bankacılık, kredi aracılığı ya da sigorta hizmeti niteliği taşımaz. Raporda yer alan ruhsat, izin, vergi ve istihdam bilgileri genel niteliktedir; belediyeye, ile, işletme türüne ve zaman içindeki mevzuat değişikliklerine göre farklılık gösterebilir. Kesin ve güncel bilgi için ilgili belediye, Tarım ve Orman Bakanlığı il müdürlüğü, vergi dairesi, serbest muhasebeci mali müşavir ve avukat ile görüşülmelidir. 3. İleriye dönük beyanlar Ciro, maliyet, kâr, nakit akışı, geri ödeme süresi, iç verim oranı ve benzeri tüm sayısal sonuçlar, rapor tarihindeki varsayımlara dayalı tahminlerdir; birer taahhüt veya garanti değildir. Gerçekleşen sonuçlar; lokasyon, rekabet, yönetim kalitesi, tedarik fiyatları, enflasyon, döviz kurları, faiz oranları, asgari ücret ve vergi düzenlemelerindeki değişiklikler ile öngörülemeyen olaylar nedeniyle önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Türkiye'deki yüksek enflasyon ortamında tüm tutarlar rapor tarihi itibarıyla Türk Lirası cinsindendir; EUR/USD karşılıkları yalnızca gösterim amaçlıdır. 4. Verilerin sorumluluğu Raporun doğruluğu, kullanıcı tarafından girilen bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. FIZIBI, kullanıcı girdilerini doğrulamaz. Yapay zekâ ile üretilen metinler hata, eksiklik veya güncel olmayan bilgi içerebilir ve kullanıcı tarafından kontrol edilmelidir. 5. Garanti ve sorumluluk FIZIBI, raporun belirli bir amaca uygunluğu, finansman bulunması, ruhsat veya izin alınması ya da işletmenin kârlı olması konusunda hiçbir garanti vermez. Yürürlükteki tüketici mevzuatından doğan haklar saklı kalmak kaydıyla, FIZIBI rapora dayanılarak alınan kararlardan ve bunların sonuçlarından, kâr kaybı dâhil doğrudan veya dolaylı zararlardan sorumlu değildir. 6. Üçüncü kişilerle paylaşım Kullanıcı bu raporu veya sunumu yatırımcılar, bankalar ya da diğer üçüncü kişilerle paylaşırken bu uyarıyı bütün olarak korumakla yükümlüdür. Raporu alan üçüncü kişiler, kendi bağımsız değerlendirmelerini yapmalı ve gerekli özeni göstermelidir. Bu raporu kullanmakla, yukarıdaki uyarıları okuduğunuzu, anladığınızı ve kabul ettiğinizi beyan etmiş olursunuz.

→ Tam metin

Oluşturulma: 05.09.2026 09:00:00 · Motor v1.8.0 · Benchmark sürümü 2026-09

Sözlük: rapordaki terimler

Rapor ve sunumda geçen terimlerin sade Türkçesi. Yatırımcı ya da bankacı bir terimi sorarsa buradan cevapla.

Ciro (net satış): Kasadan geçen toplam satıştan KDV çıkarıldıktan sonra kalan tutar. Rapordaki bütün oranlar bu net ciroya göre hesaplanır.
FAVÖK (EBITDA): Ciro eksi malzeme, personel, kira ve diğer işletme giderleri; kredi faizi, vergi ve amortisman düşülmeden önce mekânın kendi başına kazandığı para.
SMM (satılan malın maliyeti): Sattığın ürünün içindeki malzemenin maliyeti; hammadde de denir. Ciroya oranı en çok izlenen rakamlardan biridir: 150 ₺'lik kahvede 40 ₺ malzeme = %27.
Brüt kâr: Ciro eksi malzeme maliyeti. Personel, kira ve diğer giderler henüz düşülmemiştir.
Personel gideri (brüt + SGK): Çalışana ödenen brüt maaş artı işverenin üstüne ödediği SGK ve işsizlik primi, yemek-yol ve kıdem karşılığı. FIZIBI kadronun işverene maliyetini brüt maaşın 1,33 katı sayar.
Kira + aidat: Aylık kira, ortak alan aidatı ve varsa stopajın toplamı. Yeme-içmede ciroya oranının %10'un altında kalması istenir.
Diğer işletme giderleri: Malzeme, personel ve kira dışında kalan her şey: enerji, su, bakım, temizlik, sarf, POS komisyonu, pazarlama, muhasebe.
Vergi öncesi kâr: Vergi hariç her şey düşüldükten sonra kalan kâr; kurumlar vergisi bu tutar üzerinden hesaplanır.
Net kâr: Bütün giderler, amortisman, kredi faizi ve vergi düşüldükten sonra kalan. Ortakların gerçekten kazandığı rakam.
Prime cost: Malzeme + personel giderinin ciroya oranı. Yeme-içmede en çok izlenen tek rakam; %65'in üstü tehlike işareti.
Katkı marjı: Bir satıştan, o satışa doğrudan bağlı giderler (malzeme, komisyon, ambalaj) ödendikten sonra kira ve maaşları karşılamak üzere kalan tutar.
Ortalama fiş: Bir müşterinin ortalama harcaması. Günlük müşteri sayısıyla çarpıldığında günlük ciroyu verir.
Başabaş: Ne kâr ne zarar ettiğin nokta: bütün masrafları karşılamak için günde kaç müşteri (veya ayda ne kadar ciro) gerektiği.
Başabaş güvenlik payı: Planlanan müşteri sayısının başabaşın ne kadar üstünde olduğu. %20 demek, müşteri beşte bir azalsa bile zarar etmezsin.
En düşük kasa (nakit dip): 36 ay boyunca kasanın en dibe indiği an. Eksiyse o ay para bulman gerekir; artıysa plan kendi kendini finanse ediyor.
Nakit tükenme ayı: Ek para girmezse kasanın sıfırlandığı ay. Boşsa nakit hiç tükenmiyor demektir.
Serbest nakit akışı: Bir ayda kasaya giren ve çıkan paranın farkı; yatırım ve kredi ödemeleri dahil. Kâr değil, gerçekten elde kalan nakittir.
Net operasyonel nakit: İşletmenin günlük faaliyetinden yarattığı nakit; yatırım harcaması ve kredi anaparası hariç.
Geri ödeme süresi: Koyduğun paranın kasaya geri dönmesi için geçen ay sayısı. Sağlıklı küçük mekânlar 18-36 ay.
IRR (iç getiri oranı): Yatırımın yıllık yüzde getirisi, mevduat faizi gibi okunur. 'Nominal' enflasyon dahil, 'reel' enflasyon düşülmüş hâli. Eşik (%40), Türkiye'de bu riskteki bir yatırımdan beklenen asgari getiri. Hesap, modelin çalıştığı on yıllık nakit akışı üzerinden yapılır.
NBD (net bugünkü değer): Modelin çalıştığı on yılın nakdi %40 iskonto oranıyla bugünkü paraya çevrilip yatırım düşüldüğünde kalan. Artıysa yatırım eşiğin üstünde kazandırıyor.
DSCR (borç servisi karşılama oranı): Yıllık kazancın yıllık kredi taksitlerine bölümü. Bankalar en az 1,3 ister: her 100 ₺ taksit için 130 ₺ kazanç.
Yatırımcı çarpanı (MOIC): Yatırımcının on yılda geri aldığı para bölü koyduğu para. 2x demek parasını ikiye katlamış demektir.
Nakit getirisi (cash-on-cash): Bir yılda kasaya giren nakdin, koyduğun paraya oranı. %50 demek, o yıl yatırımının yarısını geri aldın demektir.
Nominal / reel: Nominal rakam enflasyon dahildir, reel rakam enflasyon düşülmüş hâlidir. %30 enflasyonda %66 nominal getiri, yaklaşık %28 reel getiri demektir.
İskonto oranı: Gelecekteki paranın bugünkü değerini bulmak için kullanılan yıllık oran; enflasyon ve riski içerir. FIZIBI %40 nominal kullanır.
Terminal değer: Onuncu yılın sonunda, model durduğunda işletmenin elinde kalan değer: geri dönen depozito ve nakit rezervi, devreden KDV alacağı, eksi ödenmemiş kredi borcu. İstersen üstüne defter değerini ya da FAVÖK çarpanıyla bir satış değerini ekletebilirsin.
Temettü getirisi: Ortaklara dağıtılan kârın, koydukları paraya oranı. Şirketten nakit olarak çıkan pay budur; dağıtımda %15 stopaj kesilir ve rapordaki rakam bu kesintiden sonrasıdır.
Post-money / pre-money değer: Yatırımcı 2,5 mn ₺ verip %30 alıyorsa şirketin tamamı 8,33 mn ₺ sayılır (post-money); yatırım düşülmüş hâli pre-money (5,83 mn ₺).
Özkaynak: Kurucuların ve ortakların işe koyduğu kendi parası. Krediden farkı: geri ödenmez, karşılığında şirketten pay alınır.
İşletme sermayesi: Açılıştan sonra ciro oturana kadar kira, maaş ve faturaları ödeyecek nakit rezervi; genelde 3-6 aylık sabit gider.
Beklenmeyen gider payı: Tadilat ve ekipman bütçesine eklenen pay; her açılışta bir şey planlandığından pahalı çıkar. Model varsayılan olarak %10 ekler, sen artırabilirsin.
Kira depozitosu: Mal sahibine güvence olarak bırakılan, genelde 2-3 aylık kira tutarı. Çıkarken geri alınır ama açılışta nakit olarak bağlanır.
Hava parası / devir bedeli: Dükkânı devralmak için mevcut kiracıya ya da mal sahibine ödenen, kira dışı peşin bedel. Geri alınmaz.
Tadilat (fit-out): Boş dükkânı çalışır mekâna çeviren bütün inşaat işi: zemin, duvar, tesisat, elektrik, havalandırma. Bütçenin en büyük ve en çok sapan kalemi.
MEP (mekanik, elektrik, tesisat): Havalandırma, davlumbaz, su, gider ve elektrik panosu işleri. Kafede tadilat bütçesinin üçte birine yaklaşır ve sonradan eklemesi en pahalı iştir.
ÖKC / KDS: ÖKC yasal zorunlu yazarkasa (ödeme kaydedici cihaz), KDS ise siparişi mutfağa düşüren ekran. İkisi de POS'a bağlanır.
Franchise giriş bedeli ve royalti: Bir markanın adıyla çalışmak için baştan ödenen giriş bedeli ve sonrasında cirodan kesilen düzenli pay (royalti).
Amortisman: Tadilat ve ekipmanın bedelini bir seferde değil, kullanım yıllarına yayarak gider yazmak. Nakit çıkışı değildir.
Stopaj (kira): Mal sahibi gerçek kişiyse net kiranın üstüne devlete ödenen %20. Net 100.000 ₺ kira sana 125.000 ₺'ye mal olur.
KDV (devreden / indirilecek): Yeme-içme satışında KDV %10, alkolde %20'dir. Tadilat ve ekipman alırken ödediğin KDV, sattıkça topladığın KDV'den düşülür; ilk aylarda devlete borç değil alacak oluşur ve zamanla erir.
BSMV: Ticari kredinin faizi üstüne alınan %5 vergi; ticari kredide KKDF alınmaz. Bankanın söylediği faizi 1,05 ile çarp: %45 faiz, %47,25'e çıkar.
REVPASH: Koltuk başına saatlik ciro. Mekânın koltuklarını ne kadar verimli kullandığını gösterir.
Doluluk: Koltukların gün boyunca ortalama ne kadarının dolu olduğu. %60 doluluk, koltuk devriyle çarpılınca günlük müşteri sayısını verir.
Koltuk devri: Koltuk hiç boş kalmasa günde kaç farklı müşterinin oturacağı: kahvecide 5-6, restoranda 2-3. Gerçek müşteri sayısı için dolulukla çarpılır.
Tam zamanlı eşdeğer (FTE): İki yarı zamanlı çalışan bir tam zamanlı sayılır. Kadro bu ölçüyle hesaplanır.
Olgun (yıl / doluluk): Açılış rampası bittikten sonra işletmenin oturmuş hâli, genelde 2. yıl. Raporda 'olgun' diye işaretlenen rakamlar bu dönemi anlatır.
Açılış rampası: Açılıştan sonra müşteri sayısının yavaş yavaş oturmasına verilen ad. İlk aylar olgun seviyenin altındadır, bu yüzden ilk yıl kârı düşük görünür.
POS komisyonu: Kartla yapılan her satıştan bankanın aldığı pay. Model %2,5 kullanır ve paket servis dışındaki satışın %85'inin kartla geçtiğini varsayar. Nakit satışta yoktur.
Paket servis komisyonu: Paket servis platformlarının her siparişten aldığı pay; platforma göre %22-33, model harmanlanmış %30 kullanır. Ambalaj ve platform içi reklam (paket cirosunun ~%5'i) ayrıca.
Duyarlılık (tornado) analizi: Her girdiyi tek tek %10 oynatıp sonucun ne kadar değiştiğini gösteren çubuklar; en uzun çubuk en çok dikkat edilecek varsayım.
Baz / kötümser / iyimser / stres senaryo: Aynı plan farklı varsayımlarla çalıştırılır: baz beklenen hâl, kötümser satışın düşük gittiği hâl, stres ise üstüne enflasyon ve maliyet şoku eklenmiş en kötü hâl.
Sektör referansı (benchmark): Benzer konsept ve bölgedeki işletmelerin ortalaması. Planını kıyaslamak için pusuladır, kural değil.
Fizibilite skoru: Geri ödeme, getiri, güvenlik payı, kira oranı, prime cost, finansman ve risklerin ağırlıklı ortalaması; 100 üzerinden. Kararın yerine geçmez, nereye bakacağını söyler.
KGF teminatı: Kredi Garanti Fonu'nun bankaya verdiği kefalet; teminatı olmayan yeni işletmelerin kredi almasını sağlar.
KOSGEB Girişimci Desteği: Yeni kurulan işletmelere hibe (kuruluş ve performans desteği) ve makine-teçhizat için faizsiz geri ödemeli destek; başvuru şirket kurulduktan sonra yapılır, onay 3-6 ay sürer.